一、采购内容
（一）项目概况
服务范围：物业 管理 服务
服务地点： 中国共产党大石桥市委员会党校 （ 营口市大石桥市迷镇山风景区南 600米 ）
服务面积： 项目总服务面积约 6500㎡
合同履行期限： 三 年 ( 合同一年一签 )
(二) 物业服务项目内容：
1.物业管理人员及相关人员设置
2.教学楼内的公共区域、公共卫生间、电梯2部、步梯2部的日常环境卫生清洁服务
3.学员客房日常清扫，家具保养，布草管理及客房相关物品补充保管
4.食堂日常管理及清洁服务
5.主要领导办公室（含卫生间）以及报告厅、会议室、活动室、 图书 室、多媒体室清洁服务
6.保安安全管理及秩序服务
7.大楼区域内室外停车场 及冬季除雪服务
8.绿化养护服务
9 .园区内卫生清洁服务
1 0 .办公楼内的日常维修保养服务
1 1 .电梯维护保养服务
1 2 .弱电维 护 及会议调音服务
13.消防设施维护及保养服务
1 4 .会议室 卫生清洁及会议 服务
1 5 . 本项目包含采购人工作区域内以及采购人指定场所内的全部工作，实际工作内容以采购人要求为准 ， 如有增加另外签订补充协议。
本项目总建筑服务面积约 6500㎡， 校园 室外停车场 面积 约 1 2 000㎡ ， 绿化带面积约 2000 ㎡，服务楼层数1—6层，每层约1100㎡，具体 包括： 图书室 1个、职工之家1个、教室4个、讨论室3个、会议室2个、多媒体教室2个、报告厅1个 、 1-6层公共走廊、公共卫生间7个、 电梯 2部、步梯2个、学员客房 52 间（带卫生间）、绿化养护、食堂日常管理服务（食堂 餐饮服务人数约 50-500人，工作日每日2餐）、日常维修保养服务、 消防设施维护及保养服务、 电梯维保服务等。
（三）项目管理目标
1、管理规范有序，服务周到热情，确保安全。
2、各种设施、设备维修保养良好，必须确保 24 小时正常运转。
3、确保饮食卫生安全，按时开 餐 。
4、卫生洁净、物品整洁。
5、能及时完成各项临时性工作。
（四）物业管理的职责要求
1、遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，不得借甲方的名义做虚假和不实宣传。
2、根据合同规定或甲方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人。
3、保持同甲方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重甲方的意见，接受甲方的建议、监督和指导。
4、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；坚决禁用有违法违纪犯罪记录人员；如调整管理人员及技术骨干，应事先与甲方协商，并将新进人员的情况书面向甲方通报，经甲方同意后实施。
5、物业服务人员工资必须达到营口市政府要求的最低工资标准及以上。
6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
(五)物业服务中不包括内容
1 、物业服务所需的器械、大型作业工具 ;
2、 二楼以上室外玻璃及外墙清洗 :
3、 超过委托项目的其它服务，经双方商定后另 签补充协议；
(六)物业中标单位应承担的内容
1、物业中标单位所需办公设备及物品;
2、物业中标单位聘任的人员服装、鞋帽 、保险 等 ;
3、物业中标单位应根据当地防疫部门相关要求，做好服务区域和物业内部的防疫预案及防控措施，加强对物业人员的管理和防疫工作，为物业人员提供必要的防护物资。
二、采购预算
*1、 本项目年度总服务预算价为 人民币： 892357.64 元 。 此报价包含年度总服务 费用， 具体 包括： 员工工资、社会保险、服装费、商业补充保险（意外险）、管理费、税费、 电梯维保费、 年度保洁用具及公共区域消耗品、年度绿化工具、 年度维修工具， 工资标准和社保标准 不能低于当地政府最低生活标准 。
*2、本项目员工工资、社会保险的费用按具体服务期限测算编制，其中包括：
1) 项目经理 1人，服务期限为12个月；
2) 厨师 1人，服务期限为12个月；
3) 面点师 1人，服务期限为12个月；
4) 食堂服务员 6人(1人切配菜、1人清洁服务期限为12个月，4人弹性工作，暂定 3 个月 )；
5) 保安 2 人，服务期限为 12个月；
6) 弱电工及调音师 1人，服务期限为12个月；
7) 绿化工及室外保洁 1人，服 务期限为 3 个月；
8) 保洁员 5人（3个人服务期限12个月，另2人为弹性工作制暂定 3 个月）；
9) 电梯安全员 1人、消防安全员1人、电工1人、维修工1人，合计4人都按弹性工作制计算工资，服务期限暂定为 3 个月，最终按实际工作量计算。因工作需要涉及弹性工作制的员工，按弹性工资计算，弹性人员工资暂按 3 个月计算，（具体按实际发生工作量计算工资）。
3、因工作特殊性需求，所涉及弹性工作制员工的工资按临时性工资 计算 可高于正常工作制员工工资（具体以实际工作量为准计算工资）。
4 、本项目的 员工工装费参照物业市场价按每人每年 240元计算,商业意外险每人每年按360元计算。
5、维保费：电梯维保费按市场参考价依据电梯品牌、型号、载重量、楼层等因素制定，包含年验费，电梯商业险，不包含电梯维修换件费用。
6、中标供应商必须保证甲方所需求人员在中标通知书下达2日内提供相应符合要求人员上岗。以后物业服务人员发生增加或减少及工作量增减，根据具体情况签订补充协议， 最终按实际发生额为准计算。
三 、 合格投标人的资格条件
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定应当具备的条件。
2、应自觉抵制政府采购领域商业贿赂行为。
3、本项目不允许联合体投标。
4、参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录及具有良好信用信息的声明。
5、合格投标人还要满足的其它资格条件。（详见招标文件）
四 、人员配置及要求（ 服务人员共计 22人 ）
1、 项目经理 ： 1名
具备条件 ： 具有 3年以上类似项目管理经验，并提供以前单位盖有公章的工作关系证明； 持有物业管理从业人员岗位证书；男性；年龄 45 周岁以下，大专及以上学历；
专业知识：掌握食堂管理、保洁服务、会议服务、消防安全等方面的知识。掌握物业市场动态及特点、性质 。
能力要求：掌握大局、运筹帷幄、精通业务、组织协调，有较好的应变及处理突发事件的能力。
身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。
服务期限： 12个月
2、 厨师 ： 1名
年龄要求 ： 男性； 4 5周岁以下
具备条件 ： 持有 中式烹调师 资格证书 ， 精通烹饪知识，通晓食品加工过程，熟知厨房设备、设施、工具、用具的安全使用情况，并能正确、熟练地操作。
能力要求：服从管理，工作认真，节约成本、避免浪费。有较好的应变及处理突发事件的能力。
身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。
服务期限 :12个月
3、 面点师 ： 1名
年龄要求： 女 性 ， 50周岁以下
具备条件 ： 持有 职业技能鉴定指导中心颁发的面点师 资格证书 ， 精通烹饪知识，了解面食烹调设备、设施的使用及日常保养方法，熟悉各特色品种的制作工艺 。
能力要求：操作娴熟、不断创新、技艺精湛、反应迅速。
身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。
服务期限： 12个月
4、 餐厅服务员 ： 6名
年龄要求：女 性， 50周岁以下
具备条件 ：熟知本岗位工作流程及操作标准，保障开餐服务及餐后清理消毒工作，熟练掌握餐厅内设备的操作方法 。
能力要求：操作娴熟、反应迅速。
服务期限： 1名切菜服务、1名清洁服务，服务期限12个月。
4名弹性工作制，服务期限暂定 3 个月。
5、保洁人员 配置： 5 名
1）公区保洁员 2 名
年龄要求 ：女性 ， 50周岁以下
具备条件： 具备 专业清洁设备 用具操作技能 ， 无不良记录 ， 服从管理，有工作责任心和爱岗敬业精神，举止文明、 体貌端庄 。
能力要求：操作娴熟、反应迅速、精力充沛。
2）客房保洁员 1 名
年龄要求 ： 女 性， 50 周岁以下
能力要求：有一年以上客房工作经验，熟练掌握客房清扫、消毒流程及标准、家具保养方法、设施设备使用，客房服务注意事项， 具备 用品、 用具操作技能。
素质要求： 无不良记录。有工作责任心和爱岗敬业精神，举止文明、体貌端 庄 。
服务期限： 2 名公区保洁， 1 名客房保洁，服务期限 12个月。
另外 2名弹性工作制，服务期限暂定 3 个月。
6、 保安： 2名
年龄要求：男性， 年龄 60周岁以下
具备条件 : 持保安证上岗， 身高 1.75厘米以上，形象好、气质佳、身心健康，体貌端正，有较好的沟通能力。
能力要求 :服从领导、工作认真，有较好的应变及处理突发事件的能力。
工作内容 :防火、防盗;楼内的巡视巡查安保;维持公共秩序;外来人员接待和查验登记。做好临时安排的其他事项。
服务期限： 12个月
7、调音师及弱电维护：1名
年龄要求：男性， 45周岁以下
具备条件： 熟悉声学原理，掌握声学设备及线材的性能及使用，有扎实丰富的乐理素质和较高音乐赏析能力，熟练掌握录音、编辑和混缩操作，并能利用硬件及较件效果器合理地对录音品质、效果进行处理等。
能力要求：精通网络运维管理，监控、电脑安装及维护。具有良好的机电专业基础知识，熟悉管理的机电设备、弱电设备（音响、程控电话维修维护、电脑网络设备）设施的运行、维护管理工作，有独立排除故障的能力
服务期限： 12个月
8、 消防员 ： 1名
年龄 要求：男性， 50周岁以下
具备条件： 持有建筑消防员资格证书，掌握消防设施设备操作、 对项目内工作 人员 定期 消防知识培训及消防演练 。
能力要求： 精通业务、 操作娴熟、反应迅速，积极协助甲方培训工作。
身体要求：身心健康，体貌端正、精力充 沛。
服务期限 :暂定 3 个月（弹性工作制）
9、电梯安全员：1名
年龄要求：男性， 50周岁以下
具备条件 ：持有电梯安全员管理作业人员证，身体健康，责任心强，熟悉和驾驭电梯系梯的（应急处理程序和措施），如遇紧急状况，应保持镇静，实行必要应急方法，解除电梯故障，并向领导汇报。能够确保电梯的正常运行工作。
身体要求：身心健康，体貌端正、精力充 沛。
服务期限 :暂定 3 个月（弹性工作制）
10、 绿化养护 及 室外保洁： 1名
年龄要求： 男性， 年龄 50周岁以下
具备条件： 持有高级园林工程师证。 具备用具操作技能，服务技能。无不良记录。有工作责任心和爱岗敬业精神，举止文明、体貌端 庄 。
服务内容：
① 根据植物的习性及时浇水施肥；
② 及时完成绿篱、景观树的修剪和杂草的清除；
③ 植物病虫害防治；
④ 室外卫生的清扫
能力要求：
① 具备园林、绿化、景观设计等方面的专业知识和能力
② 熟悉园林工程所需材料、设备的标准以及要求。
③ 具备良好的逻辑思维能力，能对园林工程中存在的问题进行观察、分析、判断，并提出科学合理的解决方案。
服务期限 :暂定 3 个月（弹性工作制）
11、维修工：1名
年龄 要求：男性， 55周岁以下
具备条件： 持有中级及以上水暖工技能合格证，有相关专业的工作经验，有较强的组织协调能力，负责设备设施的日常维护、维修工作。并按照采购人主管人员的要求进行相关工作。
身体要求：身心健康，体貌端正、精力充 沛。
服务期限 :暂定 3 个月（弹性工作制）
12、电工（1人）
年龄 要求：男性， 55周岁以下
具备条件： 身体健康，责任心强，具有良好的机电专业基础知识，熟悉管理的机电设备、弱电设备（音响、程控电话维修维护、电脑网络设备）设施的运行、维护管理工作，有独立排除故障的能力，有 3年以上相关工作经历。 、
身体要求：身心健康，体貌端正、精力充 沛。
服务期限 :暂定 3 个月（弹性工作制）
五、 物业管理服务内容及范围
（一）项目经理
服务内容及要求：
1 、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。
2、对项目的 收支情况负责，业 主住户满意率在 99 %
3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。
4、对项目的内部运作负责。
5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。
6、制定各月工作计划和总结 。
7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案 。
8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。
9、根据公司的相关规定对有关合同进行评审。
10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。
11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查 。
12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档 。
13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档 。
14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档 。
（ 二 ） 员工食堂服务内容
1 、 食堂服务范围：
负责工作人员自助餐厅的日常供餐 ，提前制定一周菜单、临 时任务供餐、客餐接待等服务。物业公司负责食堂餐饮服务，并对食堂食品安全负主体责任，按国家食品安全管理规定办理食品经营相关手续。
2、服务管理内容：
（ 1）提供 职 工早午餐服务。
（ 2）餐厅及厨房卫生保洁。
（ 3）厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。
（ 4）餐厅用品清洗 消毒 。
3、服务具体要求：
（ 1）厨房及餐厅工作人员要保证身体健康、业务熟练、听从指挥。
（ 2）服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。
（ 3）厨房餐厅设施设备每天巡检一次，发现问题及时维修。
（ 4）餐厅、厨房卫生保洁每餐一次。
（ 5）餐厅物品每月清洗一次。
（ 6）严格遵守每餐留样制度。
（ 7） 厨房设施设备列入固定资产的由采购单位负责提供。
（ 8）食堂全部消耗品、备品及养护清洁用品由采购单位负责提供。
4 、 人员配置及岗位：
食堂管理员 1人， 厨师： 1 人， 面点师 1人， 服务员： 6 人，具体工作岗位：传菜、勤杂、洗菜、洗餐具。
5.服务标准：
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 服务人员 上岗要求 | (1)仪容仪表符合工作要求，上班着工装，佩戴工号牌，短发不过耳，长发用头花盘好，不允许留长指甲、染指甲。(2)文明礼貌服务，语调温和亲切，微笑迎客、敬语待客、谦逊谢客。(3)严格遵守劳动纪律，不脱岗、串岗。 |
| 2 | 餐前准备 | (1) 室内通风良好、温度适宜、光线充足、桌椅 摆放整齐、卫生整洁。 (2) 餐厅桌椅摆放整齐，桌面物品摆放有序，传菜间备品准备好。 (3）墙面、地面整洁干净，无污渍、水渍。 (4)餐具摆放整洁有序。 (5)室内温度适宜、光线充足，空气清新。 (6)餐盘、筷子、碗、餐巾纸等配备齐全，摆放有序，卫生达标。 (7) 开餐前半小时，按服务区域立岗迎候客人。 |
| 3 | 用餐服务 （自助餐） | (1) 引导就餐人员用餐的顺序，如打菜时就餐拥挤，及时疏导。 (2)要注意器皿边缘及餐桌台面的卫生。 (3)及时观察菜品是否需添加，与厨房做好沟通。 (4)就餐人员用完餐后，提醒就餐人员把餐盘放到送餐处。 (5)倒餐时使用礼貌用语，提醒就餐人员自觉排队，倒餐处保持干净整洁。 |
| 4 | 客餐服务（包房） | (1) 主动行礼问好，给就餐人员，铺餐布，并及时撤 走桌签。 (2)按照用餐顺序上菜，并报菜名，配料提前上并放置在菜品1厘米处。 (3)注意上菜速度，勤巡视台面，清理桌面杂物。 （ 4）五星级级酒店标准提供服务，观察客户需求，记住客户需求，客人开口前提供服务. |
| 5 | 餐后 收尾工作 | (1)撤餐具，清理台面。 (2)清洁餐厅整体卫生，关闭电源门窗等。 |
| 6 | 厨师 日常管理 | (1) 示范操作并组织督导本厨房人员制作食品。 (2)监督食品生产过程随时尝试口味，确保出品符合标准要求。 (3)带领厨师做好开餐前准备及收拾后的各项工作。 (4)负责检查下属的个人卫生，确保严格遵守食品卫生及员工手册规定。 (5)发现破损设备立即填写维修单，报厨师长签批。 (6)在厨房关门前仔细检查每个操作部位，确保冷藏食品放入冰箱，其它食品加盖保鲜膜，避免细菌繁殖。 （ 7）厨师、面点师持证上岗 |
6.餐厅卫生标准：
1）个人及环境卫生
服务人员卫生做到 四勤：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、勤换工作服。
环境卫生采取 四定办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。
2）食具消毒的方法与要求
用（食）具实行 四过关：一洗、二刷、三冲、四消毒。
一洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉。
二刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。
三冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。
四消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。
3） 出品标准
由原料到成品实行 三不制度。
①保管验收不收入腐败变质的原料；
②加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；
③分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。
成品（食物）存放实行 四隔离
①生与熟隔离；
②成品与半成品隔离；
③食品与杂物、药物隔离；
④食品与天然冰隔离。
7.餐饮服务的管理标准 ：
（ 1）厨房的餐具卫生标准和食品卫生标准应达到《中华人民共和国食品卫生法》和相关法律法规的要求。
（ 2）厨房管理内容及标准：
8.餐饮服务工作时间：
厨师：班次： 6:00——14:00
面点：班次： 6:00——14:00
服务员：班次： 6:00——14:00
（三） 会议服务
（ 1 ）会议服务标准
| 序号 | 服务 内容 | 服务标准 |
| 1 | 会议室 | ⑴着装严整、举止端正、干净整洁，特别在会议期必须要保持良好形象；动作迅速，反应灵敏，站立服务，使用标准礼貌用语。 ⑵会议室服务人员除要完成在正常工作时间内要求完成的工作之外，还应完成 需方 赋予的其它临时性会议任务。 ⑶会议室桌椅地面每日打扫，会议室随时保持备会状态。 ⑷会前准备工作： 检查灯光、音箱、桌椅、空调是否完好，有无破损及时报修理； 做好会议室内卫生工作，保持桌面、地面及各个角落和整洁； 检查桌帘、沙发套是否干净、整齐； 根据会议需求，合理摆放桌椅（如客人提出桌子需要变换形式，应在前一天摆放好）； 根据人数摆放茶杯及矿泉水或会议要求的其它饮品； 根据会议要求在会议室门前摆放签到桌； 在指定位置摆放 吸烟区的指示牌和烟缸 8、如需要签到桌，提前摆放到指定座位内。 ⑸会前及会议中服务项目： 在会议开始前 1小时，打开门、灯； 调节好室内温度； 暖水瓶打好开水，以备会议开始后使用； 会议开始前 30分钟，服务人员在门口站立服务问好； 会议开始后倒茶水，按第次续水 15分钟，后每隔20分钟续一次水 6、会议中间休息，要忙整理会场，补充和更换各种用品。 ⑹会后整理： 会议结束后，服务员把前后门打开， 查看有无遗留物品，如发现应及时与会议接待人联系，并保存好； 及时清理茶杯和矿泉水，及桌面、地面卫生； 查看桌椅是否完好并摆放整齐，以备下次会议使用； 关闭灯光、锁门； 严格做好保密工作，不询问、议论、外传会议内容和领导讲话内容，不带无关人员进入工作间； 7、按照办会单位的要求随时调整。 |
（ 2 ） 会议室卫生标准
| 序号 | 服务 内容 | 服务标准 |
| 1 | 会议室 | 1、桌面、茶几干净无灰尘，桌体干净无脚印。 2、椅子、沙发洁净无灰尘，摆放整齐，靠背无油迹，沙发巾摆放整齐下垂在一个高度上，(如有污点及时清洗) 3、地毯干净无垃圾、污点，会议结束后及时清扫。 4、茶杯、杯垫干净无茶迹，摆放在同一水平线.上，茶杯放在杯垫中央，杯体与杯盖标志上下对齐，杯把在同一方向45度角上。 5、会议室内窗帘高度一致、左右对齐、上下整齐。 6、窗台、窗框、玻璃干净，纱窗统- -拉下或拉上。 7、会议室内所有开关、插头、装饰品保持干净无尘土。 8、配有音响设备时，控制台保持干净无尘土，电线不乱、电器不脏，话筒统一-放在同一-水平线上，洁净无尘土。定期检查室内设施设备的完好情况，如有损坏及时报修。 9、室内无蜘蛛网，无苍蝇、飞虫。 10、踢脚线干净无尘土，定时清理。 11、会议室门、门框、门槽、把手洁净无尘土。门口黑色大理石保持光亮洁净，门边死角无尘土。 12、接 收 台内物品摆放整齐，抽屉内无杂物尘土。 13、木质墙体和大理石墙面干净无尘土，无粘胶带。 14、如有盆栽保持叶面干净、无枯叶，花盆表面洁净，底盘中无大量存水，周围无掉叶，浇水时少浇勤浇以免污染地毯。 |
（ 四 ） 维修工
服务内容 及工作标准 ：
1、严格遵守国家有关法规、公司的各项规章制度，努力实现公司使命和服务目标。
2、遵守劳动纪律，严格执行各类安全管理制度和安全技术操作规程，听从指挥，杜绝违章并阻止他人违章作业。
3、保证本岗位设备、工具齐全整洁，爱护安全防护装置，正确使用劳保用品。
4、维修过程中，严格执行安全操作规程，精心操作，对事故原因进行准确判断，同时制定维修方案。
5、对维修票据等单据认真填写，妥善保管，发现重大事故隐患要及时上报。
6、有权拒绝违章指挥，杜绝违章操作。
7、维修交接班严格执行公司劳动纪律，按时交接班，不得无故发到早退。
8、接班人员提前10分钟到岗，白班7：50接班，夜班16：50接班，与交
班者一起点清工具，备品备件，并将当班需跟进情况转入下一班次，确认无误后在接班记录上签字。
9、接班人员交接不认真，接班后发现物品丢失及出现其它问题均由接班人员负责。
10、交班时遇有接班人员醉酒及其它因素不能正常值班时，不能交班，并要及时上报。
11、交班者必须将当班记录及其它情况一并向接班者交代清楚，交班者方可离开。
12、维修人员接到报修通知后，根据维修单内容准备好工具和用品，佩戴工作证，在规定时间内到达现场。
13、到达现场后，首先对现场事故原因进行准确判断，然后迅速制定维修方案。
14、发现管道泄漏，首先打开门窗通风，关闭气源、电器开关，杜绝一切火源，用仪器或其它方式确定漏气。
15、维修结束后，进行严格检测，并进行气体置换，点火合格后交付使用，并请用户签字，留下电话。
16、维修作业严禁带气。如确需带气作业时，应有两名或两名以上人员方可操作，并做好监护。
17、使用电动工具时，必须配备触电保护器，防止触电。
18、登高作业时，应采取有效措施，避免高空附落，并有人监护。
19、进行主管道或室外地下管道维修需单元停气时，完毕后送气前应对该单元进行复压检测，合格后方可送气，并对管道内空气进行置换。
20、配合主管完成公司交办的其他工作。
（ 五） 电工
服务内容 及要求：
1、 负责 教学楼内 各电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的路线、内容和周期进行巡查。
2、 负责 教学楼 内各楼层配电设施的维护、保养及各照明设施的检查、维修工作。
3、 负责 教学楼 临时用电设施的搭接和拆除工作，操作时要符合临时用电安全管理规定。
4、 负责各电气设备、设施运行维修记录及设备缺陷记录，做到准确、及时、完整。
5、 负责执行上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安全操作规程。
6、 负责处理紧急电器设备故障的修理，并做好记录，向上级汇报。
7、 负责各电器设备房每周一次的清洁工作，值班室做好每日一次的清洁工作 。
（六 ）调音师及弱电工
服务内容 及要求：
1、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务；
2、负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养；
3、对教学楼内的全部弱电用电设备进行检修服务。
4、每月对弱电系统进行一次细致的检查、调整和维护保养并用好记录；
5、每月对系统硬件进行一次全面的检修，包括：主机、服务器等中心硬件设备除尘清洁；
（七）消防安全员
服务内容 及要求：
1、 熟悉和掌握本系统的工作原理和操作规程，能够熟练操作。
2、 认真记录控制器日运行情况，每日检查火灾报警控制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能，消防联动控制器的运行状况，认真做好记录。
3、 掌握和了解消防设施的运行、误报警故障等有关情况，
4、 熟练掌握《消防控制室火灾事故紧急处理程序》，火灾情况下能够按照程序开展灭火救援工作。
对消防设施进行必要的维护和排查，及时发现安全隐患。
（八）电梯安 安全员
服务内容 及工作标准 ：
1、严格遵守国家有关法规、公司的各项规章制度，努力实现公司使命和服务目标。
2、遵守劳动纪律，严格执行各类安全管理制度和安全技术操作规程，听从指挥，杜绝违章并阻止他人违章作业。
3、保证本岗位设备、工具齐全整洁，爱护安全防护装置，正确使用劳保用品。
4、维修过程中，严格执行安全操作规程，精心操作，对事故原因进行准确判断，同时制定维修方案。
5、对维修票据等单据认真填写，妥善保管，发现重大事故隐患要及时上报。
6、有权拒绝违章指挥，杜绝违章操作。
7、维修交接班严格执行公司劳动纪律，按时交接班，不得无故 迟到 早退。
8 、维修人员接到报修通知后，根据维修单内容准备好工具和用品，佩戴工作证，在规定时间内到达现场。
9 、到达现场后，首先对现场事故原因进行准确判断，然后迅速制定维修方案。
1 0 、发现管道泄漏，首先打开门窗通风，关闭气源、电器开关，杜绝一切火源，用仪器或其它方式确定漏气。
1 1 、维修结束后，进行严格检测，并进行气体置换，点火合格后交付使用，并请用户签字，留下电话。
1 2 、维修作业严禁带气。如确需带气作业时，应有两名或两名以上人员方可操作，并做好监护。
1 3 、使用电动工具时，必须配备触电保护器，防止触电。
1 4 、登高作业时，应采取有效措施，避免高空附落，并有人监护。
1 5 、进行主管道或室外地下管道维修需单元停气时，完毕后送气前应对该单元进行复压检测，合格后方可送气，并对管道内空气进行置换。
16 、配合主管完成公司交办的其他工作。
17、做好电梯服务并配合检查工作，定期巡视电梯运行情况，确保客户及工作人员乘电梯的方便和安全，配合做好每年一次的电梯年检工作。
18、遇到电梯故障，应立即采取措施，设法让乘客安全离开电梯，认真做好电梯运行安检工作。
19、制定设备维护和相关计划，进行对接工作，负责教学楼内电梯的维护与维保的工作。
20、负责处理应急事件，配合部门有效处理应急突发事件；
21、负责对电梯的年检和年检资料存档，严格按相关规定报检电梯及年检资料的存档管理。
（九）消防安全员
服务内容 及要求：
5、 熟悉和掌握本系统的工作原理和操作规程，能够熟练操作。
6、 认真记录控制器日运行情况，每日检查火灾报警控制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能，消防联动控制器的运行状况，认真做好记录。
7、 掌握和了解消防设施的运行、误报警故障等有关情况，
8、 熟练掌握《消防控制室火灾事故紧急处理程序》，火灾情况下能够按照程序开展灭火救援工作。
9、 对消防设施进行必要的维护和排查，及时发现安全隐患。
（十）保安
1、 服务内容 及要求：
（ 1）全天24小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。
（ 2）负责车辆出入管理，出入车辆必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，值班人员全程跟进，确保车辆出入的安全。
（ 3）负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区及停车场安全。
（ 4）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。
（ 5）负责办公区、停车场内摆设的物品的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。
（ 6）负责办公区、停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。
2、具体要求
（ 1）到岗保安员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。
（ 2）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
（ 3）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。
（ 4）负责办公楼的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。
（十一）绿化工及室外保洁、内外保洁、客房服务员
服务内容 ：
（ 1）楼内保洁：负责办公楼内公共区域地面、各楼层会议室、地下室、楼梯、走廊、卫生间、标牌、灯具、墙面、公共部分的门窗、玻璃、楼顶屋面、裙楼屋面、楼内电梯、及周期性保洁、年度保洁等，区域内环境卫生、所有物品及设施的清洁、保洁保养。
（ 2）楼外保洁： 绿化养护修剪、病虫害防治， 楼外广场、车库、台阶清洁、办公楼周边所有物品及设施的清洁、保洁、保养。
（ 3）楼内公共区域日常保洁标准：
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 垃圾收集 | ⑴按楼层设置垃圾收集点，每天更换2至3次垃圾袋；每天早晨、中午、下午定时清理，垃圾日产日清。 ⑵垃圾运送人员定时收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈1/3空以下状态，方便办公室使用，回收完垃圾桶内垃圾后应重新铺好新垃圾袋 ⑶垃圾分类收集、定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性物质在运送途中注意窗口的封闭，防止溢流污染路面，垃圾运送途中应加在遮拦，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。 ⑷运送垃圾避让人流高峰，不可使用客用电梯运送垃圾；垃圾收集无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。 |
| 2 | 公共区域及楼梯间 | ⑴保持各楼层公共区域和楼梯台阶清洁，每日打扫三次，并拖洗干净；水泥地面每周刷洗一次。 ⑵每日随时清理电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾。垃圾桶内外光亮无污渍，灭烟石洁白光亮。 ⑶各楼层公共区域墙面、天花板每周除尘一次。 ⑷地面、楼梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查一遍楼梯内纸屑、烟头不多于两处。 ⑸各楼层公共区域无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水泥地面干净无杂物、污迹；楼梯道内外门窗等要保持明亮、干净。 |
| 3 | 楼梯扶手、栏杆、窗台、开关 | ⑴每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。 ⑵扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50㎝无显著脏污。 |
| 4 | 护拦玻璃 | ⑴每周擦抹两次，保持洁净、无灰尘。 ⑵护栏玻璃随时擦抹保持洁净。 |
| 5 | 天花板、公共灯具 | 每月除尘两次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。 |
| 6 | 电梯门与轿箱及电梯厅 | ⑴电梯厅清扫两次，拖洗一次，电梯地面随时清洁。 ⑵每周对电梯门壁轿箱打蜡上光一次。 ⑶轿箱顶部每周清洁一次。 (4)电梯轿厢及按钮每日消毒2次 |
| 7 | 消火栓、指示牌、信报箱 | 隔一天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。 |
| 8 | 大厅 | ⑴日常卫生随机保洁。 ⑵地面干净，无灰尘，瓷砖地面干净无杂物。 |
| 9 | 活动室 | 每日清洁两次，健身器材保持清洁。地面、墙面保持洁净。 |
| 10 | 楼内鼠害蚊蝇 | 需定期处理，保证无鼠害蚊蝇 |
| 11 | 其他大厅 | 日常卫生随机保洁 |
| 12 | 公共卫生间 | ⑴保持卫生间地面、台面、墙面、坑内等清洁，遇有人员流量超大，应保持人走立即清扫。保洁时悬挂醒目标识：（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾，清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用百洁布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌、镜面；清洁地面 （五色抹布必须分开使用，按酒店标准进行消毒）；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂，小便器内放置香球等。保证空气清新、无异味。 ⑵每日早上用玻璃清洁工具清洁公共卫生间的玻璃镜面；每天一次用毛巾擦拭灯具；每月两次对公共卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。卫生间室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。 |
| 13 | 客房卫生要求 | 1.房门家具等无尘，无污迹，无破损，无水迹; 2.电视机;无尘，无污迹，无破损，能正常使用; 3.电源开关，插座:无油迹，无尘，无污迹，安全有效; 4.烟盅:无尘，无水迹，完好无损; 5.布草:无污迹，无毛发，保证一客一换; 6.垃圾桶:干净，无异味; 7.地面:光亮，无杂物，无水迹; 8.布草间:布草叠放整齐，无皱纹，无毛发，无破损，无污迹，一次性备品摆放有序，备量合理； 9.拖鞋:干爽无水迹，无异味，尺码一致; 10.易耗品:及时按标准补充，完好无损，无水迹; 11.镜子玻璃:无尘，无水迹，玻璃干净透明; 12.玻璃器皿:无破损，无缺口，无指纹，无水迹，无油迹，光明透亮; 13.空气质量:客房内需要保持空气流通,提供良好的空气质量,尽可能避免异味、霉味等。 14.每天走净房抹尘，检查设施设备，排除安全隐患 |
（ 4） 室 外公共区域日常卫生保洁标准
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 停车场、台阶 | ⑴ 每日清扫 车场及 台阶，定期洗刷地面。 （ 2）绿化定期浇水、修剪、病虫害防治。 |
六、其他
1.物业服务企业应当特别制定安全、保密制度，从行业人员的选聘要求历史清白，无违法犯罪记录。日常管理中要加强保密教育，在具体工作中也应有相应的措施。
2.物业服务企业人员要定期对服务人员进行安全与应急方面的安全知识培训和实战演练，熟悉安全应急预案，对消防、救护、通信故障等隐患能够做到及时发现及时汇报及时处理。
3.所有工作人员必须持有效健康证上岗，关键部位保洁人员、服务人员、餐厅工作人员每半年进行一次传染性疾病排查。
4.物业服务企业应与员工签订劳动合同，按月缴纳五险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），并办理各种用工手续和暂住手续，员工的工资、奖金、各种福利待遇、社会保险及工作期间发生的工伤事故全部由物业服务企业负责支付和缴纳。
5.甲方为乙方工作人员提供免费工作餐、储物间、工作间，项目经理办公室，乙方工作人员需按规定存放工具及用品，指定工作间休息。
6.采购人定期对物业服务企业服务满意度进行调查，满意度不达标将责令整改，整改无效、屡教不改将终止合作。
7、项目预算金额包含人员工资、社保费用 、企 业税金、管理费、工装费、商业意外险、 电梯维保费、 年度公共区域保洁清洁工具及日耗品 、 年保洁劳保用品、年绿化工具等费用， 费用由采购人（甲方）支付给中标供应商（乙方）， 工资标准和社保费用标准不准低于当地政府规定最低生活标准。
8、维修情况说明， 电梯系统、 弱电 系统运行维护等项目在工程维修过程中所需材料、配件费用及专业 人员 维修费用，由招标方负责；投标方相关人员配合维修工作。
9、本项目包含采购人工作区域内以及采购人指定场所内的全部工作，实际工作内容以采购人要求为准，如有增加另外签订补充协议。
