长沙市城市管理局：西中心办公区物业服务（2024-2027）采购需求公开
· 2024-11-04
一、采购项目名称：西中心办公区物业服务（2024-2027）
二、项目预算：1820322.8元/年，服务期三年，三年总额：5460998.4元。
三、项目概况
长沙西中心项目东临西二环、北临枫林路、西临玉兰路、南临游园东路，总建筑面积约31.6万平方米。由长短途客运站场（湘江新区综合交通枢纽）、甲级写字楼、商业及购物中心和地下停车场组成。市城管执法局租赁于湘江新区综合交通枢纽的换乘大楼四楼，建筑面积为6895.2㎡，作为4个局属单位（渣土事务中心、城管监督指挥中心、城管质监中心、垃圾处理事务中心）的办公用房。
二、相关标准：
按照国家和行业标准执行。
三、技术规格：
四、服务内容
1、房屋建筑主体及公共部分的维护管理、养护和小修。
2、公共配套设施、设备维护、运行管理。
3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生，定期消杀及垃圾分类。
4、公共绿化养护和管理。
5、安全保卫及公共秩序管理。
6、消防、空调、电梯、监控等配套设施的运行管理。
7、协助监督消防、电梯、 监控、中央空调等专业维保公司的维修保养。
8、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理。
9、交通、车辆行驶、车位停放管理。
10、基础设施设备及系统的维护、保养。
11、绿化区域公用绿地、花木、园林结构物等的管理与养护。
12、服务区域内除四害 管理。
五、物业管理服务要求及标准
（一）基本管理服务要求
1、严格按照采购文件要求提供物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。
2、按照采购文件要求设置物业管理机构、配备物业管理人员，所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗 具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。
3、建立健全项目物业管理各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，管理制度、考核办法等均应进行公示；
4、要求员工统一着装，佩带标识，工作规范， 作风严谨，服务主动、热情；
5、建立 24 小时值班制度， 随时接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的反馈， 并及时处理，有回访制度和记录；
6、每半年度向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改， 满意率达 95%以上；
7、建立并落实便民维修服务承诺制，急修 15 分钟到达，急修不过夜，零修急修及时率 100%，返修率不高于 1%，并有回访记录。
（二）共用部分物业管理内容与要求
1、项目标志、指示牌设置合理。
2、无违反规划乱搭乱建、乱堆放现象。
3、定期巡查公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时维修。
（三）共用设备运行、维修与管理
1、基本要求
（1）制定设备安全运行岗位责任制、巡回检查、维护保养、运行记录、管理、维修档案等管理制度并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生， 机房环境符合设备运行要求； 容易危及人身安全的设施设 备有明显警示标志和防范措施； 对各种突发设施设备故障有应急预案； 配备所需专业技术人员， 严格执行操作规程；设备良好， 运行正常，无重大管理责任事故。
（2）本项目的监控、消防、电梯及中央空调系统，均由另外的专业公司提供日常维修及保养，中标人只负责运行管理。
2、供电系统
（1）对服务区域内供电系统高、低压电气设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护、小修，确保正常运行。
（2）建立 24 小时运行维修值班制度，每天对供电范围内的电器设备定期巡检维护和重点检测， 发现问题及时处理解决，保证设备运行良好。
（3）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件尘清扫、紧固、温度检测并做好记录。
（4）保证照明系统光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。
（5）制定并严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施。
（6）保证供电，无人为停电、断电事故，限电，停电有明确的审批权限并按规定时间通知业主。
（7）建立各项设备档案，健全用电管理制度， 做到安全、合理、节约用电；建立严格的供配电运行制度、电气维修制度， 供电运行和维护人员必须持证上岗。
（8）路灯、楼道灯完好率不低于 95%，即坏即修，及时排除故障，零星维修合格率 100%。
（9）公共使用的照明，指示灯具线路、开关要保证完好，加强日常维护检修，确保用电安全。
3、监控系统
（1）正确使用监控设备，保证各监控部位防盗、防火等报警监控设备的正常运行。
（2）对物业管理区域内执行 24 小时安全监控， 确保监控设备设施保持 24 小时无故障运行，24 小时安排人员值守，对区域内进行实时监控。
（3）保证监控系统等智能化设备运行正常，做好台账记录并按规定期限保存。
（4）出现故障时，应及时向采购人报备并通知维修人员，协助配合维修人员进行维修。
4、消防系统
（1）消防监控中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，每周检查一次，发现问题及时联系消防维保单位处理。
（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
（3）组织消防法规及消防知识的普及教育，明确各区域防火责任人。
（4）制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通， 无堆放杂物堵塞。
（5）无火灾事故隐患。
5、电梯系统
（1）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程， 电梯准用证、年检合格证完备。
（2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全， 通风、照
明及附属设施完好。
（3）轿厢、井道、机房保持清洁。
（4）运行出现故障后，投标人应具有应急事件处理能力，并及时报告采购人和维修人员，维修人员应在规定时间内到达现场维修。
（5）制订险情出现后的险情排除应急处理措施并严格执行。
（6）建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。
6、中央空调系统
（1）中央空调系统运行正常， 噪音不超标，无滴水、漏水现象。
（2）各系统运行始终处于良好状态， 一旦出现运行故障，及时通知维修人员到达现场维修，排除故障。
（3）制订中央空调系统发生故障应急处理方案。
7、给排水系统
（1）建立项目用水、供水管理制度。
（2）设备、阀门、管道运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
（3）排水系统畅通， 道路、地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
（4）遇到事故，维修人员应及时到达， 不超过半小时到场进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（5）制订事故应急处理方案。
（四）房屋及共用设施的维护、管理
1、负责编制房屋附属设施的季度、年度维修保养计划及大、中修计划，负责责任区域范围内房屋建筑本体、公共
部分养护和管理。
2、负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括共用的供电设施、上下水管道、落水管、污水管、共用照明、消防设施设备、各类水泵、监控系统、电梯、中央空调系统、建筑物防雷设施、背景音乐、电子巡更、地下车库管理系统等智能化系统。
3、建立完善房屋管理制度，实施有效的日常管理和维修养护， 检修记录和保养记录齐全。
4、建立完善房屋修缮制度，房屋零星维修及时率 98%以上，房屋完好率 98%以上。
5、共用配套服务设施完好，无随意改变用途现象。
6、道路、楼道等公共照明完好。
7、项目范围内的道路畅通，路面平坦、无阻碍。
8、共用管线统一下地或入公共管理，不得私拉乱接。
（五）公共秩序管理
1、配备合理的专业保安队伍，按时值班及巡逻制度；保安人员熟悉项目及周边环境，文明值勤，训练有素，专业
规范，认真负责。
2、设置流动巡查岗， 阻止绿地、灯光、道路等设施的人为破坏。
3、结合项目特点和实际情况，制订切实有效的安全防范措施，对火灾、治安、公共卫生、防洪、防风、 防疫等突发事件有应急处理措施。
4、重点区域、重点部位每天定期巡查， 配有安全监控设施的， 实施 24 小时监控。
5、进出项目的外来人员实施出入管理， 杜绝推销、宣传等闲杂人员出入。
6、对进出项目的车辆实施管理，各种车辆通行、停放有序，无堵塞现象，不影响行人通行；对交通事故等紧急情
况有处置预案；
7、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐；
8、地下停车场各类标识齐全， 管理制度落实， 停放整齐，场地整洁。
（六）环境卫生管理
1、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。
2、环卫设备完备，定时清洁， 垃圾分类处理， 保持垃圾桶清洁、无异味。
3、物业共用部位保持清洁，无乱帖、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象； 项目内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
4、电梯厅、共用大厅保养良好。楼道灯、楼梯及扶手、电梯门及轿厢等公共区域定期清洁， 无卫生死角。
5、根据项目情况及检查结果制订合理的消毒和灭虫除害计划并严格实施。
6、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏一次，发现异常及时处理。
（七）绿化管理
1、树木、花草、绿地等的日常维护、修正、管理和施肥，病虫害防治。
2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象， 无杂草、纸屑、烟头、石头等杂物。
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
4、定期喷洒药物，预防病虫害。
（八）接待服务
1、负责重大活动礼仪及引领服务；协助相关单位做好接待前的各项准备工作。
2、必须在使用前做好各项设施设备进行检查， 确保稳定运行。
3、接待人员要求品行优良、形象好，拾金不昧。
4、服务周到细致，工作人员统一着装、仪表整洁， 讲礼貌，有素养。
5、有详尽完善的服务制度和管理制度，岗位责任明确。
6、对会议室照明、空调、音响等设施设备进行不定期检查，有问题及时报修，确保会议期间能正常使用。
（九）除四害管理
1、定期对服务区域范围内进行除四害防治工作并记录。
2、除四害工作达到采购人当地省市的相关规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除四害工作水平达到
优良档次。除四害的药物使用应符合国家相关规定及标准，严禁使用国家命令禁用的药物，以保证质量和安全。
（十） 物业档案资料收集、管理
中标人应按照要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息， 包括： 委托管理阶段信息、日常管理信息、台 账记录信息，作为原始记录予以保存， 以备查考。要求电子文档、书面文档各一份， 严密保管好， 一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施维护、维修、维保等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的， 中标人应予赔偿，并承担法律责任。
四、交付时间和地点：
1、服务时间及地点：
1.1 服务期限：服务期三年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。
1.2 服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
五、物业管理服务要求及标准
（一）基本管理服务要求
1、严格按照采购文件要求提供物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。
2、按照采购文件要求设置物业管理机构、配备物业管理人员，所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗 具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。
3、建立健全项目物业管理各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，管理制度、考核办法等均应进行公示；
4、要求员工统一着装，佩带标识，工作规范， 作风严谨，服务主动、热情；
5、建立 24 小时值班制度， 随时接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的反馈， 并及时处理，有回访制度和记录；
6、每半年度向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改， 满意率达 95%以上；
7、建立并落实便民维修服务承诺制，急修 15 分钟到达，急修不过夜，零修急修及时率 100%，返修率不高于 1%，并有回访记录。
（二）共用部分物业管理内容与要求
1、项目标志、指示牌设置合理。
2、无违反规划乱搭乱建、乱堆放现象。
3、定期巡查公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时维修。
（三）共用设备运行、维修与管理
1、基本要求
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