1、长沙市供销合作总社坐落于长沙市开福区湘春路292号，始建于1981年，总建筑面积2828㎡。占地面积1162㎡，绿化面积15㎡；有2个出口，分别是位于主干道的南出口、东北方向出口。其中办公楼主楼共6层（2591㎡），公用卫生间数12个，洗浴间6个，大会议室1个，中型会议室2个，小会议室3个，工会活动室2个，阅览室1个，信访接待室1个、待会室1个、文印室1个，领导办公室11个，处室办公及资料室41个，机房2个，监控室１间、电梯控制间1个。

2、附楼：（234.68㎡）后停车场车库4个（85.68㎡）、东侧附楼办公室2间（45㎡）、西侧附楼2层（104㎡）。

符合国家及行业相关标准

为长沙市供销合作总社范围内提供物业管理服务，包括保洁服务、安全保卫、室外绿化养护、设备设施维保、会务及打复印保障等。

（一）保洁服务：

1、公共区域日常保洁

 范围：建筑物范围内公用走道楼梯间、地面设施、外墙、铝合金窗、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地等的卫生工作。

 服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（2）门窗、玻璃保证清洁明亮，无水渍、无污渍，每季度至少进行一次门窗、玻璃清理，所有窗帘每年至少进行一次清洗；

（3）楼梯扶手、标识标牌要求每月进行一次擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）道路、前后坪及过道保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，定期清洗，保证无过夜垃圾；

（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

（10）其他采购方安排的相关工作。

2、室内区域日常保洁

范围：厕所、会议室室、领导办公室、工会活动室、阅览室、信访接待室、待会室、文印室、领导办公室、处室办公及资料室41个、车库、机房、电梯控制间、东侧附楼办公室、西侧附楼、发电机房，监控室。

服务标准：

（1）房间内无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（2）门窗、玻璃保证清洁明亮，无水渍、无污渍，每年进行一次门窗、玻璃清洗，所有窗帘每年至少进行一次清洗；

（3）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁，随时保证在可使用状态；

（4）领导办公室（11套）的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（5）处室办公用房以科处室人员自行打扫为主，其余办公用房间（会议室、贵宾室、工会活动室、阅览室、接访室、待会室、文印室、车库、机房、电梯控制间、东侧附楼办公室、西侧附楼、发电机房，监控室）由中标方负责打扫维护，必须经常打扫，随用随打扫，经常保持卫生整洁干净和可使用状态；如遇办公室调整等情况，物业公司要服从采购方要求，及时派人搬运家具，打扫房间卫生等；如遇文明创建等重大活动开展时，按要求进行打扫。

（6）其他采购方安排的相关工作。

3、垃圾收集及外运要求：

要求：物业范围内所有垃圾箱、桶等必须每天做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。

4、公共卫生间、洗浴间的保洁：

数量：18个

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面及镜面无积水，无污渍。

必要的耗材（清洁用品、用具及日耗品等）由物业公司自行购置并承担费用。

公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。

（二）室外绿化养护任务：

1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

(2)要定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％；

（3）其他采购方安排的相关工作。

（三）安全保卫任务：

1、服务内容：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪、后坪、过道等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，消防人员持证上岗，公共秩序维护，防火防盗、处理维稳、上访及其它突发事件处理等。

 2、服务标准：

（1）负责对物业范围内的治安、消防巡逻及执勤守卫，维护服务区域内正常工作秩序。24小时值班，发现情况及时报告。每晚巡逻不少于1次，并做好拍照记录。

（2）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

（3）保卫院内财产和设备设施，做好防火、防盗、防破坏工作，做好抢险救灾工作，维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，发现重大险情及安全隐患及时控制现场并报告。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，处理好接访、上访等安全维稳工作，迅速有效处理突发事件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）招标方属政府部门，因历史原因上访、群访事件多，安全保卫人员要服从招标方要求，按照招标方规定做好接访、上访工作，必须严格落实招标方制定的上访工作制度，配合做好登统计、协调、接待等工作，接访、上访过程中要克制礼让，严禁发生争执和冲突，必要时按采购方要求确保所有安全保卫人员全员上岗。

（8）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。建立日常检查巡视，定期进行联动测试，及时发现并排除故障，确保无火灾事故发生。

（9）其他由采购方安排的相关工作。

（四）设备、设施维护维保任务：

1、公共配套设施保养制度完善，道路平整顺畅，电梯、水、电、消防、监控设施设备运行正常。

2、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、蟑螂、鼠害现象。

3、定期检查燃气设备，保证设备设施处于良好状态，出现运行故障后迅速报修。

4、对用电系统进行基本的维护，镜头、机器的清洁养护，以及配套部分的维护以及开关、插座、线路的更换，保证用电设备正常运行率l00%，非设备主体故障12小时内解决。更换配套插座、线路保证不降低材质。要求：每月检测区域内的用电设备，并进行维护。负责配套用电部分的维护和检修，出现故障迅速报修并做好相应记录。

5、根据采购人实际需求，建立能耗管理制度，提出节能降耗合理化建议，每月提供能耗报表及能耗分析。

6、对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、线序排列整齐，编号清晰正确。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。要求：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

7、负责普通灯泡、插座、开关的更换及维护。保证灯泡、开关、插座等正常使用率99%，维修时间小于6小时。要求：照明灯泡检查每周进行一次；发现灯泡、开关、插座损坏要做好安全警示，并在6小时内完成更换；每月进行一次功能整体测试。

8、加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。对供水系统管路、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对排水管清通、养护，保证室内外排水系统通畅；定期对二次供水池清洗（每年清洗不少于2次）；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，水电小修不过夜。

9、负责下水道、化粪池、污泥水井的疏通和清洗，保证下水道、化粪池、污泥水井畅通、无异味。每年对化粪池彻底清理不少于四次。要求：每月对下水道、污泥水井进行清洗和维护，出现问题及时疏通，必须开挖的报采购人并提供方案。

10、负责各类通风排气设备保养维护、更换。通风排气设备正常运行率100%。出现故障12小时内完成修复。要求：通风排气设备每季度进行一次普查和保养，更换老化产品。出现故障12小时内进行修复。

11、电器普检覆盖率100%，问题漏检率小于5%。要求：每月对区域内电器进行一次检测，及时更换遥控器电池，及时完成小型维修。

12、每年雨季来临前对整个避雷接地系统进行检查维护；在雷雨过后也要及时对避雷系统检查，对严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

13、对热水器负责日常清洁、保养、维护。清洁保养覆盖率100%，小型维修12小时内完成处理。要求：每月对热水器进行清洁、保养。

14、门锁、门窗、玻璃破损的维护及更换，1天内完成修复。每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次，发现问题要做好安全警示。

15、以上所有零散维修由投标人负责单次500元以下的小型维修，超出范围及时上报采购人，并协助处理。

16、消防设施每月检查一次，做好记录，及时报修。

17、其他由采购方安排的相关工作。

（五）会务和复打印服务：

1、服务内容及标准：保证1名专职会务和1名打复印人员，负责3楼、5楼、6楼会议室卫生保洁和会务保障工作（包括但不限于卫生保洁、会场布置、茶水供应和会场物品维护等）和2楼打复印室的卫生保洁(严禁出现乱堆乱放等现象)和日常打复印工作。（由采购方提供办公用桌、椅、电脑、打印复印设备等物品）

2、其他由采购方安排的相关工作。

（六）档案资料管理：

1、中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文档、书面文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。

2、因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。

服务时间：两年，合同一年一签

服务地点：长沙市供销合作总社

配置的物业管理服务人员包括项目管理人员、保安人员、水电人员、保洁人员、会务人员、打复印专员，总人数不得少于9人，具体人员岗位配置如下表：

1、所有服务人员需持有健康证，并提供无犯罪记录证明。

2、统一着装，组织纪律性强，有较好的服从和服务意识。

3、中标人人所有工作必须在遵守国家相关法律法规的前提下进行，如有违反须承担相应法律责任。

4、因管理不善或工作人员失误造成财产损失、丢失，由中标人负责全额赔偿。

5、因管理不善或工作人员失误造成的安全消防事故损失，由中标人承担全部赔偿责任。

6、中标人应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

7、中标人的日常生产工具由中标人自行管理。

8、管理公司合同期满、退出服务时，需移交采购方购置的全部设备、设施档案资料及各种历史资料便于其他公司接手工作。

9、项目负责人工作日上班时间必须在采购方办公（由采购方提供办公室）。

10、会务及打复印工作人员工作日上班时间必须在物业方提供的打复印室内或会场内办公（由采购方提供办公室）。

1.《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为五个项目，合计分值为100分，每个项目满分值分别为：1、设备设施维护维保20分；2、卫生保洁管理 25 分；3、安全保卫管理25分；4、绿化养护管理5分；5、会务、打复印和服务响应25分。

2.物业管理考核方法：

（1）物业管理考核形式：每年进行4次全面的考核评定。考核内容为六个项目见《物业管理考核实施细则》，满分为100分。

考核计分标准： 95分（含）以上不予处罚，85分（含）以下每季度扣除应支付物业费1%，且每少1分，多扣除每季度应支付物业费费用1%元，以此类推，低于75分予以通报诫勉，连续两次考核低于60分，采购人有权解除合同。

（2）办公室负责对投标人的管理工作及服务质量进行监督，不定期督查人员到岗履职情况，公司管理人员二十四小时保持手机畅通。重要时期或紧急工作安排时电话打不通的，扣除考核计分5分/次。

（3）由于采购人为政府部门单位，接受上级各部门检查较多，如因物业管理服务不到位原因导致采购人受到上级通报或批评的，扣除考核计分5分/次。连续三个月内累计出现三次，采购人有权解除合同。

物业管理考核实施细则

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