一、基本情况

（一）履约地点：高新区科技企业孵化器办公楼。

（二）服务范围：物业服务

因前期已确定采购服务期限为3年，采购人按年度向中标人支付服务费（每年度1月31日前支付本年度服务费的90%，年度余款在本年度12月31日前经验收合格后支付。）采购方应在中标人提供正规发票后20个工作日内付款。

四、服务需求

人员岗位配置、要求及工作职责

项目基本情况、物业服务内容及费用相关说明

本项目高新区科技企业孵化器（即创客空间，以下简称创客空间）办公楼面积约14000余平方米，办公楼办公条件和服务设施较完备，是园区科技企业培育、科技创新研发、科技成果转化的核心基础和重要载体。

（一）物业服务内容及费用相关说明

1、物业主要服务内容、范围和服务人员组成

物业主要服务内容及范围包括1栋办公主楼和1栋附属楼内公共部位（走廊、门厅等）、活动室、会议室、卫生间、电梯间等区域的保洁保安及综合维修工作；办公楼外广场、停车场、道路等附属设施的清洁卫生和养护管理工作；楼外清扫绿化、下水疏通、除冰除雪、意外险缴纳等工作。设置19名物业人员，包括1名管理人员，2名会服人员，5名保安人员，2名打更人员,7名保洁人员，1名水暖工，1名电工。

2、本次招标物业服务还须包含如下其他工作内容及费用

（1）物业保洁工具和保安用品由中标人自备，包括大拖布、小拖布、棉线托、大小水桶、笤帚、铁锹、除雪铲、海绵拖、玻璃刮、铁撮子、胶皮棒、手电筒等。

（2）物业人员意外伤害保险费用。物业人员的人身安全、从业资格等问题由中标人负责，采购人不承担因安全问题产生的各项费用。

（3）办公区冬季除雪除冰工作及费用。物业应配备必要的除雪除冰工具和机械设备，冬季办公区内交通道路、停车场、人行步道遇冰雪覆盖时，应及时开展除雪除冰工作，保障办公区各项工作正常运转。

（4）由中标人物业人员造成的办公区设施设备物品损坏应照价赔偿。保洁过程中不得私自移动、使用、拿走办公区内的办公物品和私人物品，办公区内发现的遗落物品应及时汇报并上交采购人保管。

（5）中标人应按行业标准和服务内容，制定物业服务相应管理制度及细则。明确物业服务人员岗位职责，编制物业水电气暖使用安全规程及相应应急预案，接受采购人管理人员定期检查和合理化意见，做好物业服务工作。

（6）采购人依据委托服务具体事项和质量标准，制定物业服务检查方案，实施考核检查机制。派专人负责定期巡查和不定期抽查，对服务质量进行约束，发现不合格问题，如中标人不能如期整改，增加处罚条款，遇情节严重情况，设立退出机制。(每次处以100-2000元罚款。如中标人三次以上未如期完成整改或拒不整改的，采购人有权单方面解除合同，且不承担相应的违约责任。）

（7）中标人应在办公区配备日常物业服务维修工具，如电工钳子、万用表、常用工具箱、电钻、角磨机、爬梯、下水疏通机等工具。

（8）中标人管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位从业资格证书如电工证、消防安全员证、电梯安全员证、健康证等，从事危险或特种作业时严格遵守安全操作规程，定期进行岗位培训，物业服务水平和质量符合现行业标准。

★（二）委托服务具体事项

1、负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、外墙玻璃、室内玻璃、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。　

2、负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水系统、垃圾桶、共用照明、办公楼互联网网络管理、高低压水泵房、楼内消防设施设备和电梯。

3、负责附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括红线内道路、室外下水管道、停车场及办公楼前广场管理区域。

4、负责办公楼所属范围内公共绿地、花木等的养护与管理。

5、负责附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

6、负责公共环境和卫生管理，包括楼内外公共场所和区域、接待室、会议室（含会务服务）、公共卫生间、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集及清运、通道除雪等。

7、负责24小时公共安全管理，包括防火、防盗、楼内巡视、供配电及给排水系统安全检查、外来人员查验、登记和引导；公共停车场车辆停放秩序的管理。

8、负责维持公共秩序，包括安全监控、巡视和门岗执勤。

9、办公楼整体安全和消防工作均由中标人负责，需配备具有专业资质的消防安全人员，中标人应积极配合安全消防检查，并如期整改各类安全和消防隐患，出现任何安全消防事件采购人不承担任何责任。

10、物业保洁工具和保安用品由中标人自备。

11、物业人员意外伤害保险费用。物业人员的人身安全、从业资格等问题由中标人负责，采购人不承担因安全问题产生的各项费用。

12、办公区冬季除雪除冰工作及费用。物业应配备必要的除雪除冰工具和机械设备，冬季办公区内交通道路、停车场、人行步道遇冰雪覆盖时，应及时开展除雪除冰工作，保障办公区各项工作正常运转。

13、负责承担办公楼电梯维保及检测费用。

14、负责承担办公楼互联网网络运维费用。

★（三）质量标准

中标人须完成以下服务质量标准

1、房屋外观

⑴房屋外观完好率100%；

⑵未经采购人书面同意，不得在大楼墙体外张挂条幅或其他广告宣传物；

⑶按采购人规定时间开启室外光源，保证安全照明；

2、房屋和附属建筑物及共用设施、设备的维修、养护

⑴办公楼设施设备安全运行，确保设施设备完好率100%；

⑵保证房屋及附属建筑物主体、承重结构安全和设施功能的完好，要求房屋及附属建筑物完好率达到100%；

⑶建立本物业范围内的委托管理设施设备档案资料，记录要求完整、齐全，各类设备系统完好率要保证达到100%；

⑷办公区内走廊厅堂、楼道灯、路灯完好率不低于95%。设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；

⑸中标人对需要维修的项目要及时组织维修养护，切实保证维修保养计划的执行；

⑹坚持日常巡查，及时发现问题，如设备运行异常，要及时排除故障，公共区域的照明光源、指示标识要每天进行检查，发现有损坏、残缺的及时更换；

⑺正确使用设施、设备，按照操作规程操作和使用设施、设备，保证供电设施正常，满足采购人设备用电、照明及办公设施的正常使用；

⑻抢修及一般维修过程中，严格落实安全操作规程，文明施工，保证人身、设备和环境安全，原则上不影响办公区正常办公；

⑼各种设备检测、保养和维修记录资料要真实和完整，建档留存，并报送采购人备案。

3、卫生清洁服务

确保办公楼公共区域环境清新、卫生洁净，保洁服务质量驻办单位满意率达到90%以上。

⑴大楼地面确保干净整洁，垃圾停留不超过10分钟，按楼层设置垃圾桶，每日清运。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。共用大厅、楼层走廊、电梯间、楼道每日清扫拖洗。楼梯扶手每日擦洗，确保无灰尘。共用部位玻璃每周清洁，适时开展灭虫除害；

⑵卫生间备品齐全，便池内外无污物，地面干净整洁，垃圾桶清理及时；

⑶供暖设施、消防设施、公共区域玻璃定期擦拭，确保无灰尘干净；

⑷活动中心卫生保洁每周一次，保证地面干净，无积水。特殊情况，随叫随到；

⑸办公区内道路、广场、停车场等每日清扫，楼道灯每月清洁。及时清除积水、积雪；

⑹落实保密防盗要求，严禁翻阅、拍摄文字资料，严禁在室内从事与物业保洁服务无关活动；严禁对外传播泄露室内信息；

4、公共秩序管理

⑴维护楼前市容卫生和物业范围内社会治安秩序的职责；

⑵做到六不（不乱堆放物品、不违章占用人行道、不乱搭建、不乱停放车辆、不乱张贴标语、不在门前乱挂物品），发现违章、违法行为及时制止或报告（办公区驻在单位正常业务需要悬挂的条幅、布幔除外）；

⑶维护公共秩序和安全，加强巡查，确保管辖区域无治安案件；

⑷服务内容

①确保大楼良好正常的办公环境；

②建立门卫出入登记制度，物品进出大楼要有完备的手续；

③有健全的岗位职责和完善的安全管理措施，实行24小时的保安服务，假日期间加强安全措施管理；

④保安人员统一着装，文明执勤、礼貌服务、风纪严明、处事文明；

⑤遇有突发事件保安人员能正确果断采取措施，冷静处置，恪尽职守。

5、供配电、给排水、供暖、电梯系统

⑴保证24小时正常运行，出现故障要保证在最短时间内排除；

⑵出现紧急停电时，应在15分钟内进行现场判定；

⑶影响采购人使用的停供电，应至少提前24小时将有关情况告知各办公区负责人；

⑷保证供电系统安全，不得私接、私搭和擅自改动采购人供电系统；

⑸根据管理要求，制定日常检查、巡视有关制度，记录要规范、完整；

⑹按时巡检各类给排水运行设备和管道，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证无堵塞，保持给排水管道通畅；

⑺如果出现给排水系统堵塞、漏水等故障、水阀、水门爆裂等紧急情况，应及时赶到现场，采取应急措施，妥善处理；

⑻需停供水时应至少提前24小时通知各办公区负责人；

⑼办公区室外雨、污水井、下水井及管道每月检查，视检查情况及时清掏；

⑽办公区夏季制冷、冬季供暖期间，定期巡查记录制冷和供暖（空调机、制冷供暖管路管件、阀门等）设施设备运行情况，确保运行良好。如发现跑漏、损坏问题，及时向所在办公区负责人上报并进行抢修维护，严防发生人身和财产安全事故。

6、消防安全

⑴贯彻预防为主、防消结合的原则，严防火灾事故发生；

⑵建立消防责任制，聘用专业具有资质的消防安全人员，明确防火责任人，制定消防应急救援方案，做好公共区域的防火工作；

⑶严格动火审批，无特殊情况一律严禁动火。若必须动用时，须提前向所在分部办公区负责人申请许可，经严格审批同意后方可依法依规实施；

⑷有健全的消防安全制度，加强对重点部位的消防措施；

⑸消防安全检查落实有效，对火灾隐患能及时发现，立即整改；

⑹定期检查消防器材如消防水带、灭火器是否配备充足、日期有效，定期检查消防泵、消火栓、烟感、喷淋系统，火警功能、报警功能是否正常。确保消防设施可随时启用，消防通道畅通；

⑺发现火情，能够采取有效措施及时监控火势蔓延情况，及时上报消防应急部门和采购人所在分部办公区负责人，组织指挥措施要周密而得力。

★（四）物业管理服务方案要求

1、办公楼公共区域（含办公区楼内和楼外保洁）保洁服务方案；

2、日常维修维护方案，要求及时高效，方案中体现出应急情况十分钟内得到处理；

3、公共秩序管理方案，方案中停车场服务、门卫登记服务、每日一次夜间巡查楼服务；

4、建筑共有部分及公用设施设备维修养护方案，方案中须提供给排水、配电、天然气设备设施维修养护方案；

5、垃圾清运方案中须体现垃圾每天清运；

6、电梯维护方案；

7、上下水疏通方案，要求每年疏通两次；

8、会务服务保障方案；

9、物业人员保密工作和技能水平培训方案。

五、所属行业

所属行业: 物业管理