一、功能及要求：

一、项目概况

1、项目名称：长沙市北鑫物业管理有限公司品牌赋能服务采购

2、项目地址：长沙市开福区

3、项目服务范围及采购预算

为树立北鑫物业良好品牌形象，切实提升商业项目及营销案场服务品质，拟引进企业对北鑫物业进行品牌联盟赋能营销，以期可较为迅速的提升北鑫物业整体形象，同时培养员工的市场化意识，主要服务方式如下：

（1）品牌联盟。借用中标单位品牌效应，以此提升北鑫物业所辖商业化项目的品牌美誉度，同时中标单位应派驻专业能较强的片区负责人对项目现场进行驻点管理对项目各条线工作予以合理优化并结合项目实际对各岗位出具作业指导书，同时对项目物业费收取、多种经营等商业活动的开展予以统筹安排。项目品牌联盟费用年度采购预算为48万元（含片区负责人薪资为20万元/年。投标人所投项目品牌联盟费用年度采购预算不得超过48万元，否则报价无效。

（2）营销案场。结合品牌联盟工作对阅江逸府、揽江院子案场管理予以统筹协调，统一进行服务采购,单个案场月度费用为82127元，年度费用为985524元。两个案场合计年度费用为1971048元。投标人所投单个案场服务报价不得超过项目年度采购预算费用985524元，否则报价无效。

本次品牌赋能合计年度采购预算费用为：2451048元。

 

二、相关标准：

符合行业及国家相关标准。

三、技术规格：

二、服务内容要求

1、长沙市北鑫物业管理有限公司物业品质顾问咨询服务采购，主要包括对北鑫物业在管项目提供联盟品牌输出及项目内部物业服务品质管理体系咨询、物业管理标准体系建立与落地实施、物业服务品质提升及物业标杆项目打造咨询服务、智慧平台应用咨询服务。

2、为揽江院子、阅江逸府营销案场提供专业礼仪迎宾、保安保洁服务。

3、提升长沙市北鑫物业管理有限公司服务品质、物业公司的管理水平，打造自有物业服务品牌。为长沙市北鑫物业管理有限公司提供优质的物业企业管理及技术服务输出。

四、交付时间和地点：

实施时间：自合同签订之日起1年。
实施地点：长沙市北鑫物业管理有限公司指定地点。

五、服务标准：

三、服务要求

1、品牌赋能

中标人或其母公司具有独立的品牌，为长沙市北鑫物业管理有限公司项目提供完善的体系制度支撑，并承诺对长沙市北鑫物业管理有限公司在管项目冠以XXXX顾问咨询或XXXX公司联盟单位等品牌对外宣传。

2、品质管理体系服务顾问咨询

中标人承诺导入其公司内部的品质管控体系、人力资源管理和培训体系，共同实现秀峰一品等项目增收节支、业主体验感强、管理制度严谨、服务团队稳定、员工素质提升、服务岗位、薪酬绩效标准化的总体内部管控目标。

2.1中标人委派人员组成品质顾问咨询管理团队，负责主持长沙市北鑫物业管理有限公司在管项目的品质顾问工作，并根据合同的约定，努力实现服务项目的管理和服务目标。

2.2在现有北鑫物业管理制度、标准的基础上，以组织结构优化调整为契机，完善北鑫物业在管项目的品质服务标准化建设，形成差异化的品质服务标准，强化品控能力，并提交书面成果。

2.3帮助北鑫物业建立生活服务体系，整合集团资源，发展独有的多种经营产品服务体系。

2.4建立北鑫物业员工行为（规范）识别系统（BI）：结合北鑫物业VI指导手册系统，提炼和完善物业管理过程中涉及现场管理的标识体系，如警示类、办公环境类、设备类等，并提交书面成果。

2.5对中标人提供的顾问咨询服务，将由北鑫物业成立专门的评估小组，进行分阶段评估认定。即由中标人根据服务要求分阶段提交咨询服务成果，并组织北鑫物业评估小组召开咨询成果验收会议，对咨询成果是否达标进行认定。认定成果将直接运用与服务费的支付。

2.6中标人承诺必将完整的项目服务质量标准体系导入长沙市北鑫物业管理有限公司在管项目，并且要根据长沙市北鑫物业管理有限公司实际情况进行调整适应。

3、物业品质提升及物业标杆项目打造咨询服务

负责委派一名项目经理对长沙市北鑫物业管理有限公司在管项目实行项目驻场顾问咨询，并同时将中标人的服务技术予以输出，在项目日常管理的过程中全面导入中选单位的服务理念、服务模式、服务技术。根据合同约定或长沙市北鑫物业管理有限公司的授权许可行使日常经营管理权，负责管理长沙市北鑫物业管理有限公司指定标杆项目的外委单位及外包单位现场管理及考核，努力实现服务项目的管理需求、服务目标。

3.1根据长沙市北鑫物业管理有限公司在管项目运作实际，委派人员至该项目，协助长沙市北鑫物业管理有限公司制定或完善各项工作流程、组织架构、管理制度等工作，把该项目打造为标杆。

3.2制定或完善房屋共用部位管理制度、房屋装饰装修管理办法等制度和规程，协助实施房屋及项目装修的维护和管理。

3.3制定或完善保洁服务工作标准等，协助长沙市北鑫物业管理有限公司实施项目日常保洁管理。

3.4制定或完善秩序维护管理或车辆管理规定等，协助长沙市北鑫物业管理有限公司实施项目日常秩序维护管理工作。

3.5制定或完善消防设施检查规程等消防管理类制度，协助长沙市北鑫物业管理有限公司实施项目消防管理。

3.6制定或完善绿化服务质量标准等，协助长沙市北鑫物业管理有限公司实施项目日常绿化管理制度。

3.7对物业接管验收、业主入伙、档案管理等公众类管理及日常行政管理工作，制定或完善相关制度、规程，并协助长沙市北鑫物业管理有限公司实施。

3.8制定或完善客户投诉处理流程、客户报修处理流程等，并协助长沙市北鑫物业管理有限公司对日常客户投诉和报修进行处理。

3.9负责落实项目基层员工的培训工作，每季度一次安排专业人员前往项目完成专业授课。

3.10将长沙市北鑫物业管理有限公司指定的项目纳入参选人的品质督导管控体系，定期出具督导报告，由长沙市北鑫物业管理有限公司决定并主导整改。同时，在项目条件具备的情况下，参选人联合中国质量认证中心共同组建物业服务星级评价小组，进行现场服务评价，出具星级认证证书，标杆项目应至少达成4星级以上标准（详见评分细则，附件）。

3.11打造标杆项目，将以业主满意度、物业服务费收费率以及星级认证成果作为服务质量认定的标准，将运用于服务费的支付。

4、物业智慧建设应用咨询服务

为丰富物业服务形式、提高物业服务效率、增加业主体验感，中选方需向委托方提供智慧化物业管理平台应用建议，包括管理平台的操作端、业主的使用端、信息技术平台的接入以及符合智慧化服务需求的软硬件提升建议，委托方如接受中标人建议，则可在合同期间免费使用中标人智慧管理平台的权利，合同期满后如若继续使用中标人智慧管理平台则应享有优惠的权利。

四、服务团队人员要求

1、顾问咨询团队

投标人应派驻一名项目经理（片区负责人）：

五、案场迎宾、保安保洁服务需求

1、服务形式要求

1.1服务范围：项目红线范围内（含商业前坪）固定安全岗位及人行出入口、车辆出入口、停车场、消防安全管理和项目巡查等相关安全防范、秩序维护、停车指引、礼仪接待、突发事件应急处理等与物业服务相关的各项工作；庭院、楼层、楼道、电梯厅、天台、采光井、外围、停车场（库）、景观水池、儿童天地、休闲场所、内部桌椅及其它公共区域日常保洁、冬季铲冰除雪、垃圾分类等工作；

1.2承担保安、保洁及礼仪迎宾人员整套人力资源管理服务工作(包括招聘及离职手续办理、劳动合同管理、绩效管理、工资管理、保险福利管理、计划生育管理等)，所有保安、保洁及礼仪迎宾人员须服从采购人工作安排，采购人提供人员中晚餐安排。

1.3所有保安、保洁及礼仪迎宾人员必须是与中标人签订劳动合同，有合法劳动关系并购买社会保险，保证人员的素质及思想稳定，并提供统一的管理。

1.4采购人确定保安、保洁及礼仪迎宾服务标准及的人员数量后，中标人应按《劳动合同法》确保5个工作日内办理完毕劳动合同签订手续及相关流程，并及时向采购人保证使保安、保洁及礼仪迎宾人员能够顺利上岗。

1.5工伤保险事务办理（中标人在接到采购人报案电话后24小时内，须安排专职人员对接协助办理工伤事故员工的住院治疗、工伤鉴定、工伤理赔等手续工作）采购人予以必要协助。

1.6中标人应为保安、保洁及礼仪迎宾人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险，所有保安、保洁及礼仪迎宾人员的工资水平，应不低于同类单位同类人员。中标人应按时足额支付所属人员工资及相关福利，如因中标人拖欠所属人员工资2个月及以上，对采购人造成负面影响的，采购人有权扣除履约保证金1万元/次，上述人员的涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动或意外事故，与其相关联的协调、理赔等一切事宜均由中标人负责，与采购人无关。

1.7本项目如因中标人管理不善出现偷盗事件，如造成损失，采购人可协助中标人共同处理，如涉及赔偿则由中标人负责。

1.8 保安及礼仪迎宾人员中晚餐，保洁人员中餐由采购人统一安排。人员住宿及营销中心垃圾转运费用由中标人自行承担。

2.保安人员要求

2.1男，身高（男）1.80米以上，姿态良好、容貌端正，身体健康，年龄25-35岁；

2.2初中及以上文化程度，专业技术人员须具有相应的技术资格证书，监控室值班人员必须持有消防设备操作等相关证书；

2.3退伍军人或专业学校毕业，军事素质良好，会操作使用保安器具和消防器材；

2.4品行良好、遵纪守法、无犯罪记录。

2.5遵守甲方的各项管理规定。反映敏捷，必须服从工作安排调度，敢于负责。

2.6熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对案场护卫工作；

2.7当班时佩戴统一标志和执勤工号，着统一保安统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

2.8上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；

2.9严格遵守《交接班制度》，工作交接清楚，交接记录规范、整洁、及时、完善；

2.10当值时严禁吸烟、吃零食、使用手机；不得阅看书籍、报纸，收听收录机或看电视，不得做与工作无关的私事；未经批准不得擅离职守、无故旷工或缺岗、脱岗；工作认真负责，不睡岗；

2.11严禁在公司所管物业范围内打麻将、玩牌、喝酒，不准借娱乐为名搞变相赌博；

2.12参加应急预案的演练和日常训练、培训，掌握应急事件处理方法，并快速响应；

3、礼仪迎宾人员要求

3.1女，身高1.65米以上，姿态良好、容貌端正，身体健康，年龄26-30岁；

3.2初中及以上文化程度，普通话标准、声音甜美；

3.3空乘专业或专业学校毕业，服务素质良好，有星级酒店或高端售楼处同等岗位经验者优先；

3.4品行良好、遵纪守法、无犯罪记录。

3.5遵守甲方的各项管理规定。反映敏捷，必须服从工作安排调度，敢于负责。

3.6熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对案场礼仪服务工作；

3.7上岗时精神振作，着装统一，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；

3.8当值时严禁吸烟、吃零食、使用手机；不得阅看书籍、报纸，收听收录机或看电视，不得做与工作无关的私事；未经批准不得擅离职守、无故旷工或缺岗、脱岗；工作认真负责，不睡岗；

3.9严禁在公司所管物业范围内打麻将、玩牌、喝酒，不准借娱乐为名搞变相赌博；

 4、保洁人员岗位职责

4.1外围保洁岗

4.1.1负责街区外围、水景系统、广场及道路、绿化带等公共区域内的清洁卫生；

4.1.2负责打捞水景系内的杂物、落叶等，要求水面无杂物，池底洁净无沉淀物；

4.1.3负责清洁街区范围内的楼梯台阶，负责清洁外围的公共设备，包括通道防火门、消防栓、平开窗、楼道灯罩、开关、排风口、楼梯扶手、玻璃幕墙

4.1.4负责外围区域巡视保洁。不要将垃圾、树叶等倒入绿化带，如遇雨后天晴，应根据岗位区域的实际情况依次对地面和台面进行有效排水处理；

地面污渍清洗操作规程：

1地面污渍清洗，如地面有油漆、锈水等污渍，分别用天那水、瓷锈水、盐酸（按比例渗水）作为清洁剂，先将地面清扫干净，并浇上适量的水，接着把相应的清洁剂倒在地面上用钢刷来回擦，再冲水后用地拖将水拖干；

2瓷片地面用拖把或毛巾对地面及墙面进行拖擦。

4.2营销中心保洁岗

4.2.1负责营销中心内部的整体保洁清扫；

4.2.2负责营销中心内部各类设施设备及固定资产（展柜、沙盘、桌椅、）的清洁、擦拭、整理等工作；

4.2.3营销中心内部所有灯具用干净的白毛巾擦拭；

4.2.4负责对营销中心门厅大门的清洁、擦拭，迎宾地毯的清洁。

4.2.5负责对营销中心2楼办公区域日常保洁及垃圾清理。

（3）垃圾中转清洁岗位

1、负责街区的垃圾清运至周边的中转站并按要求进行垃圾分类，此岗视项目具体要求而定；

2、按项目规定时间集中清运生活垃圾到中转站；

3、负责冲洗垃圾桶，冲洗地面污水。放回垃圾桶，并摆放整齐；

4、负责垃圾房、垃圾桶消杀；

5、注意事项：在倾倒垃圾时垃圾桶要套牢挂钩，以防掉下造 成意外伤亡事故。

5、人员配备要求

注：供应商所配备人员须满足采购人本需求内所明确的人员配置要求，如出现缺编情况则根据实际缺编人数扣除相应费用，扣除费用单价标准为：月度服务费/需求总人数。

6、其他要求

6.1、中标人应保证对保安、保洁及礼仪迎宾人员进行职业道德、相关劳动政策及法律法规、安全服务的培训，使保安、保洁及礼仪迎宾人员能够顺利上岗；

6.2中标人应确保及时、准确、妥善的处理员工（含新老员工）的档案管理、薪酬管理、社保办理、及个税代扣代缴工作，代办员工有关证件、有关法律法规咨询等，确保和谐、稳妥的处理保安、保洁及礼仪迎宾员工的劳动纠纷、劳动诉讼及人事仲裁事件，避免妨碍采购人的正常工作或给采购人带来不利社会影响；

6.3、中标人应具备劳动法律咨询和企业人力资源管理咨询服务的能力；

6.4、在保安、保洁及礼仪迎宾人员正式上岗前，中标人负责对保安、保洁及礼仪迎宾人员实施岗前培训，培训内容主要有各项规章制度培训，在岗基本职业技能与素质的培训等内容。

6.5、中标人应负责保安、保洁及礼仪迎宾人员工作服添置，保安工具（对讲机、警棍等）、保洁工具（扫把、垃圾车等）均由中标人自行解决（服装款式须经采购人确认并且认可）。

6.6、中标人须在合同签订前或采购人第一次付款前一次性缴纳履约保证金（成交金额的单月度服务费），如在合同履行过程中其保证金产生扣罚情况，供应商须依照扣罚金额，在7日内补足履约保证金。在合同服务届满后2月内且双方均无人员及财产争议，由采购人无息退还。

6.7、保安及礼仪迎宾人员入职前须经采购人面试认可后方可入职，经认可人员一旦上岗无特殊原因中标人不得随意更换，如确须更换人员中标人须提前至少7日向采购人报备，经同意后方可更换人员，如出现擅自替换保安或礼仪迎宾人员情况，采购人有权扣罚服务费2000元/人次。

6.8、案场项目目前需求人数为11人/项目，如后期因服务内容或服务范围有所转变采购人有权对需求人员进行相应核减，其服务费用随人数需求递减。 

六、 服务的内容、标准及承诺

1、事项及范围

总范围：长沙市开福区揽江院子、阅江逸府营销中心范围内的区域。

1.1、所派遣保洁员将负责公共环境卫生和道路的清扫保洁，包括道路、地下车库/地面停车场、楼道等所有公共区域地面、墙面的清洁卫生，垃圾的收集、倾倒（不含外运费用）。

1.2、所派遣保安将负责小区内的秩序维护工作。包括：小区内全方位全日制安全与消防的监控和巡查；四防安全管理；交通与道路管理；消防系统与安全监控系统的管理；区域范围之配套设施监控管理工作等。

2、具体服务内容及标准

2.1卫生保洁服务内容及服务标准

2.1.1、每天对辖区范围内纳入清扫保洁范围实施常态化保洁。清扫保洁范围内时刻有人保洁，各区域卫生根据所产生垃圾情况不间断维护。

2.1.2、每天对辖区范围内纳入清扫保洁范围的分类垃圾桶进行清掏每周进行清洗，保证清理及时无垃圾外溢，并保持分类垃圾桶外部清洁卫生，清理后的垃圾桶无异味，保证无过夜垃圾。

2.1.3、对辖区范围内纳入清扫保洁范围的公共照明灯杆、宣传栏、消防设施及其他公共设施每周擦拭2次，确保目视无明显灰尘，无污渍（2米以上部位每半月擦拭、除尘1次）。

2.1.4、对辖区范围内纳入清扫保洁范围的房屋及公共部位无乱贴、乱画现象；定时定期对绿化带进行清扫，确保无枯枝、落叶、白色垃圾等；

2.1.5、每天对辖区范围内纳入清扫保洁范围的城管数字化案卷反映的问题（清扫保洁业务范围内）要按时按质处理到位。

2.1.6、每天早、中、晚3次对辖区范围内纳入清扫保洁范围的垃圾清理干净，并按规范要求做好垃圾分类收集、包装、储存、运输，垃圾做到日产日清，所有分类收集的垃圾集中堆放在堆放点、四周无散放垃圾等。

2.1.7、每天对辖区范围内纳入清扫保洁范围的公共设施进行检查，发现问题及时向采购人汇报。

2.1.8、每周定期一次卫生大扫除，除常规卫生清理外，重点清洁各区域卫生死角。

2.1.9、公共卫生间由专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

2.1.10、如有重要接待任务、营销活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；中标人加派人手配合采购人搞好保洁工作，加班费用由采购人承担；且要随时保持地面无烟头、纸屑等杂物。

2.2保安及消防管理服务内容及服务标准

2.2.1、所派遣保安将负责辖区内的秩序维护工作。包括：全方位全日制安全与消防的监控和巡查；四防安全管理；交通与道路管理；消防系统与安全监控系统的管理；区域范围之配套设施监控管理工作等。

2.2.2职责范围：在岗值守、定时巡逻、维护区域内治安秩序、有效预防偷盗案件发生，做好重点部位的防范工作、消灭事故隐患。

2.2.3、消防及安保监控系统的运用和管理。

2.2.4、做好安全防范和巡视工作，区域内发生突发事件及时上报，并协助处理。

2.2.5、参与区域内消防安全预防和处置工作。

2.2.6、上班时间必须按要求统一着装，保持制服整洁、穿戴整齐；工作状态好；上班期间不得会友、不得谈工作以外的事情；不得抽烟、吃零食（包括口香糖、槟榔等）；不得与服务对象发生口角、打架等不文明的行为。

2.2.7、建立消防组织机构，保证消防设施设备到位完好，坚持日常巡查，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

2.2.8、能够及时上报和处置区域内的治安、刑事、交通等突发事件，有应急处置预案和培训演练记录。

2.2.9、对区域内公共区域安全防火的要求：因中标人管理不善，或工作人员失误造成的安全消防事故损失，全部由中标人承担。

2.2.10、中标人应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

七、考核标准和考评方法（保安、保洁及礼仪迎宾月度考核表详见附件）

1、实行百分递减制考核。

2、实行月度考核，90分以上为优秀全额支付月度服务费，75分以上为合格，按考核表内累积扣费金额进行按实扣费；74分（含）以下为基本合格，扣除10%月度服务费，60（含）分以下为不合格，扣除月度服务费50%，扣除履约保证10000元/次，并由甲方进行约谈处理，如连续两个月60分以下则甲方有权当即解除服务合同，履约保证金不予以退还。

3、特定考核事宜

3.1、如因中标人服务原因对采购人造成重大负面舆情影响，当月考核评定为基本合格，并额外扣除当月服务费5%，且扣除履约保证金10000元/次。

3.2、如因中标人服务原因发生重大安全责任事故，当月考核评定为基本合格，并额外扣除当月服务费5%，且全额扣除履约保证金，如造成损失，则由中标人履行。

 

 

六、验收标准：

本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

 

七、其他要求：

八、项目其他要求及说明
1.实施时间：自合同签订之日起1年。
实施地点：长沙市北鑫物业管理有限公司指定地点。
2.结算方法：
2.1 付款人：长沙市北鑫物业管理有限公司（单位自行支付）
2.2 付款方式：按月度支付，每月度工作完成后经采购人考核确认后付款。
3.本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
4.中标人在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担中标人工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
5.本项目费用按总价包干方式，供应商应根据项目要求、人员工资不能低于长沙市当前最低工资标准（并考虑人工工资上调、物价上涨等风险因素），按照要求给服务人员购买对应的五险，详细列明服务所需的服装、工具、设备及材料购置费（供应商负责配置），以及培训、管理费、税费、合理利润等完成项目所需的其他所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人负责，采购人不再支付任何费用。
6.中标人与采购人签订合同后,应当接受采购合同的约束,按照合同的约定全面履行权利和义务,不可随意将中标的项目进行分包，否则采购人有权单方面终止合同，项目另行处理，由此造成采购人损失的向中标人追究责任及索赔。
7.本项目为国有企业的采购活动，属于非政府采购项目，本文件所称政府采购的表述不代表本项目适用政府采购政策规定，所有相关问题的处理及本采购需求最终解释权在采购人。
8.供应商如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
9.对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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