一、功能及要求：

本项目位于长沙县开慧镇李家山社区，占地面积约15亩，建筑面积约7000㎡，建设年代为2002年，院内包含：

酒店大楼一栋（原政府办公楼，四层），建筑面积约3000㎡，一至三楼为住宿标准间，共51间（其中一楼15间及茶室一处，二楼17间及60人会议室一处，三楼19间），有独立卫生间，中央空调，火灾报警控制器，平均房间面积为24㎡，四楼为200人多功能会议室一处和办公室8间；

宴会厅及厨房一处（原白沙剧院，一层），建筑面积约1100㎡，宴会厅可容纳400人同时用餐，厨房设施设备齐全。需提供人员就餐服务，按约定金额另行据实结算；

酒店套房一栋（原职工宿舍，四层），建筑面积约2000㎡，套房为两室一厅，共24套；

娱乐室一处（原司法所，二层），建筑面积约150㎡；健身房一处（原室内球场，一层），建筑面积约500㎡；

门卫室一处，建筑面积约100㎡等。院内停车坪及操场全部为沥青地面，面积约3500㎡；

院内绿化面积约2000㎡，院落周围均建有围墙和围栏。院内的给水、排水、电力、空调、消防、污水处理、监控等设施齐全，能正常使用。

 

二、相关标准：

按《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》五级要求以及国家相关标准执行

 

三、技术规格：

按照相关技术规格执行

四、交付时间和地点：

服务时间：两年，合同一年一签 。

服务地点：本项目位于长沙县开慧镇李家山社区

五、服务标准：

1. 人员要求

物业服务人员不能为兼职人员，工作时间内要求全职在岗，不得随意离岗、脱岗，保持人员相对固定，年度人员流动率不得超过50%，人员调换必须征得采购人同意。物业人员应统一规范着装，服务礼仪规范，专业人员须持证上岗。

（1）人数要求：案件服务点物业服务团队岗位配备人员需满足指居点日常服务要求，需设置有项目主管、保安、设备管理、服务、保洁、绿化等岗位。

（2）岗位职责：

项目主管：负责项目整体管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、秩序维护、车辆管理、后勤与会务服务、依法制止违规行为等具体管理服务工作；

保安员：负责大门及办公楼入口处24小时值守，院内定时巡查，做好外来人员及车辆的登记检查及安保工作；

设备管理员：负责院内所有设备运行管理，对房屋本体、设备设施工作状态进行监控、检测、记录、维护，包含简易水、电维修；消防器材的定期检查，负责消防安全巡查管理及消控室24小时值守；

服务员/会务员：负责前台值班及相关接待，受理客户报修、投诉及特约服务，跟进处理过程，并对客户维修、投诉进行回访，受理、回复客户的咨询及建议；负责会议受理、准备、引导、会中服务、会后整理等相关工作。

保洁员：负责项目房间、办公场所、公共区域的清洁、清扫和卫生维护，负责项目内垃圾的及时收集、清运，负责公共设施的定期清洁和维护，负责项目公共区域的除四害、卫生消杀及疫情防控消毒。

绿化员：负责院内绿化修剪、杂草清除等。

（3）资质要求：

项目主管：年龄45岁以下，专科或以上学历；具备五年以上物业管理的工作经历，持有物业项目经理岗位证书，政治觉悟高，责任心强，普通话标准，具有较强的组织、协调、决策能力和开拓创新精神；具有较强的服务意识和客户关系管理能力；

保安员：年龄18—50岁，男性，身高1.70米以上，初中及以上文化，无犯罪记录，身体健康，五官端正，无不良嗜好；普通话清楚，礼仪规范标准，威严而不失灵活，责任心强，工作积极主动，保安员按规定持保安员证上岗，且其中至少一人持有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证；

设备管理员：55岁以下，男性，中专及以上学历，身高1.60米以上，五官端庄，身体健康，电工作业须持证上岗，具有三年以上工房屋、公共设备、公共设施等的维护、维修经验，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳；

服务员/会务员：35岁以下，女性，高中及以上学历，1.60米以上，一年以上工作经验，品貌端正、身体健康，工作态度端正，普通话标准，无不良嗜好，能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强，办事有条理，有一定公文写作能力；

保洁员：50岁以下，初中及以上学历，男性身高1.65米以上，女性1.55米以上，身体健康，有良好的服务礼仪，无不良嗜好，能吃苦耐劳，熟练掌握常用保洁用品及保洁设备使用技能，有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。

绿化员：50岁以下，初中及以上学历，男性身高1.65米以上，女性1.55米以上，身体健康，无不良嗜好，能吃苦耐劳，熟练掌握绿化维护技能，并持有相关园林绿化证书。

2. 公共设施设备维护服务要求

（1）服务内容：本项目主要设备有中央空调1套，空气能热水器1台，备用发电设备1套，专变备1套，630KV·A干式箱变1套，火灾报警控制系统1套。成交人负责以上设备的常规保养维护，成交人负责物业服务人员的人工成本和提供基本维修工具，设备的专业维修及设备配件由采购人安排厂家维修或由成交人联系社会机构维修，相关费用由采购人承担。

（2）成交人负责配电间、强弱电系统、电梯系统、空调系统、给排水系统、照明系统、浴室设备的巡查和维护，负责公共区域的小型维修、水泵的维护与维修以及损坏灯具灯管的更换等，台账齐全，每月至少巡查一次。更换维修耗材单价在500元以下的由成交人承担，500元以上的单项维修耗材由成交人购买，费用按季度由采购人支付。

3. 布草清洗及清洁服务要求

布草清洗：房间布草清洗服务包含床位63个，其中酒店主楼，一楼房间15个床位，二楼及三楼宿舍48个床位，共63个床位，按平均每个床位每三天更换一次布草。成交人还应按采购人要求提供采购人工作人员临时使用的其他套间的布草清洗服务。

清洁服务内容：楼内外公共场地（含会议室、重要办公室等）的环境卫生与保洁，包括公共场地清扫、保洁、地面养护、垃圾的分类收集处理和协助外运等，拖把、扫帚、抹布、刷子等日常工具由成交人自行购置，纸巾、洗涤剂、肥皂、洗衣粉、消毒液、垃圾袋、蚊香等公共区域基本消耗品由成交人购买，保质保量，不得使用劣质或者不符合行业标准的基本消耗品。

地毯清洗：每年至少清洗2次。中央空调的空调口，每年清洁灰尘2次。成交人应协助采购人拆装窗帘等，由采购人安排送交专业机构清洗。

4. 环境清洁及绿化服务标准及具体要求：

（1）楼内公共通道、楼梯、大厅、停车场、卫生间、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃保持明亮无破损；指定办公场所、会议室、值班室等，每日保洁一次（文件柜内、抽屉不在保洁范围），桌子表面无灰尘、地面无尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。公共卫生间要求专人管理，每日清洁，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇。卫生间的厕纸、擦手纸、卫生球等及时补充。

（2）楼内明暗排水沟渠、化粪池、雨污井：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，每月对雨污井、明沟、垃圾站等喷洒药水一次（夏季改为一周一次），做好日常防渗漏排查，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通，重大问题及时上报采购人解决。

（3）楼外绿地及道路、空坪隙地：道路、地面、绿化带每日至少清扫两次，特殊天气，及时处理，公共垃圾桶及时进行清理、保洁，桶内垃圾不能超过2/3，保持垃圾桶外部清洁卫生。

（4）室外绿化养护

1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。

2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。

3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。

4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。

5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。

6）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。

7）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。

8）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

5. 安全保卫服务要求

（1）负责大楼及外围区域的安全保卫巡查，负责管辖区域内的交通与车辆停放管理，负责消防及安全监控设备、消防设施运行值班管理，制定并落实项目安全保卫、维稳处突、消防管理制度和应急处理方案。

（2）门岗要求普通话标准，动作规范，着装整洁，文明上岗，门岗、主办公楼出入口需设置24小时保安岗。处理各类事务性工作值班，有详细交接班记录、外来人员及车辆的登记和大型物资出入等记录。外来人员进入楼内，必须严格执行身份证或其他有效证件登记制度，因公来访人员须通过电话联系被访问部门或被访问人，经得同意和登记后方可放行，严禁无关人员进入院内。排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时报采购人处理。

（3）按规定线路在楼内各区域每天巡查不少于4次，不留死角，重点部位应设巡更点，总控室有巡更记录；对可疑人员进行检查防范；对楼内进行安全、防火检查、防盗检查，及时消除安全隐患，防止安全事故和治安事件发生。巡查车辆停放情况，维护车辆停放秩序和车辆安全，确保主干道和消防通道畅通；

（4）采购人配备的防暴、消防、防疫工具与器材等，要有专人负责进行管理和保管，并建立台帐，防止损坏或遗失，建立义务消防队，每月组织一次消防安全知识学习，每季组织一次消防演习，定期进行消防检查，做好消防器材、设备的检查维护，消防易耗品消耗（含灭火器换粉）等费用由成交人承担。

（5）监控值守相关要求：

1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。

2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。

3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。

4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。

5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。

6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。

7）消防控制室、监控室需24小时值守，接到火警、警情等突发事件或紧急求助报告后三分钟内到达现场，协助保护现场，采取相应措施处理和协助，并在第一时间报告采购人。

 

四、其他约定事项

1、采购人提供成交人在本项目中所需的办公室和值班备勤场所及水、电费用；成交人工作人员的伙食、住宿由成交人自行承担。

2、因成交人管理不善或工作失误造成的安全事故、人员伤亡及财产损失，由成交人承担全部责任。

3、成交人应按规定为员工购买意外保险，其费用由成交人自行承担；成交人中标两个月内需提交所有人员花名册及保险明细，成交人员工应相对固定，年流动率不得超过50%；成交人应遵守采购人的保密制度，必须与采购人签订保密协议。

4、成交人应制定严格的保密措施，所有员工在进场前必须签订书面保密承诺书。

5、成交人员工需按要求统一着装；机电工程人员、保安队员需具有相应的资格证书（其他相应服务岗位需符合国家相关规定执证上岗），其费用由成交人自行承担。

6、物业管理人员的日常生产工具由物业管理公司提供。

7、成交人负责水电设备的日常维护与维修，维修耗材委托成交人采购，单项耗材费用在500元以内的由成交人承担，500元以上的经采购人审计部门确认以后由采购人按季支付耗材费用。

8、需要年检的设施设备，成交人须负责年检工作，相关费用在500元以内的由成交人负责，500元以上的实报实销。

9、遇重大事件或接待活动确实需要成交人派人加班的，所产生的人工费用另行计算、支付。

10、遇有重大安全及公共卫生事件时，成交人需按采购人要求及时做好各项保障工作，所有物业人员24小时不准离院。

11、对于物业公司无法承担的零星维修、改造项目，成交人应当及时报告采购人另行安排施工。

12、采购人需按季度支付物业管理服务费，同时对成交人服务设置考核制度，并制定考核细则。

13、服务标准：对长沙市公安局案件服务点适用于《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》五级要求。

 

六、验收标准：

每月采购人对本项目的服务质量进行评价，若连续两个月成交人的服务满意度低于80分或连续三个月成交人的服务满意度低于90分（满分100分），甲方有权终止合同。

 

七、其他要求：

1、结算方法

（1）付款人：长沙市公安局（国库集中支付）。

（2）付款方式：采购人按季支付管理服务费给成交供应商。季度考核平均分数高于90分支付全款；季度考核平均分数80~90分（不含90）支付当季度物业费的90%；季度考核平均分数70~80（不含80）支付当季度物业费的80%；低于70分采购人有权拒付当季度物业费。成交供应商在每季度开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到成交供应商发票等集中支付资料的10日内办理集中支付手续。

2、本项目采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、为确保劳动者的权益和物业员工的稳定，甲方特别申明乙方所聘员工须与乙方签订劳动合同，且乙方所聘员工工资待遇（含保险和其它福利待遇）不得低于长沙市最低工资标准员工待遇，违反约定的甲方有权采取减扣物管费及取消合同续签资格等措施。

4、投标人在投标前须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的任何意外自负。

 

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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