一、项目名称

　　广州市黄埔区疾病预防控制中心物业管理服务项目

　　二、服务时间

　　2022年10月1日—2023年9月30日

　　三、采购方式

　　采取公开招标方式，综合评标确定最后中标公司。

　　四、管理服务费用

　　129万/年

　　五、投标人资质

　　（一）投标人符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定；

　　（二）投标人必须是在中华人民共和国境内注册的具有独立承担民事责任能力的法人或其他组织，具备从事本项目的经营范围；

　　（三）有有效的法定代表人证明书或授权委托书；

　　（四）本项目不接受联合体报名；

　　（五）投标人必须是在广东政府采购智慧云平台的供应商。

　　六、投标报名材料

　　（一）营业执照（复印件加盖红印章）

　　（二）公司资质证书（复印件加盖公章）

　　（三）其他相关证明文件或者业绩材料（复印件加盖公章）

　　（四）有效的法定代表人证明书或授权委托书（复印件加盖公章）

　　（五）广东政府采购智慧云平台供应商证明资料（复印件加盖公章）

　　七、报名时间、地点及要求

　　（一）报名时间

　　报名截止时间：2022年9月22日（星期四）上午10:00。逾期不接受报名。

　　（二）报名地点

　　黄埔区疾病预防控制中心五楼应急保障科办公室B503

　　（三）报名要求

　　1、提交报名材料一套

　　2、组织召开现场工作会议，解答需求参数疑问，并参观中心现场。

　　八、议标时间及地点

　　（一）议标时间

　　根据工作安排，另行通知。

　　（二）议标地点

　　广州市黄埔区疾病预防控制中心四楼会议室

　　（三）定标原则

　　采取综合评分法确定服务供应商。

　　附件：广州市黄埔区疾病预防控制中心物业管理服务项目需求

　　广州市黄埔区疾病预防控制中心

　　2022年9月19日

　　（联系人：王鹏 联系电话：31609270）

　　附件

　　广州市黄埔区疾病预防控制中心

　　物业管理服务项目需求

最高限价：人民币129万元
资格要求：
1	符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权;供应商必须在广东政府采购智慧云平台的供应商库中。
招标范围
1	采购内容	确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。
2	政策要求	★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）； ★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。 以上要求需提供社保缴费凭证作为证明。
3	服务期	合同签订后12个月。

　　一、招标范围

　　（一） 物业概况

　　广州市黄埔区疾病预防控制中心位于广州市黄埔区新阳西路23号，项目总占地面积6600㎡，其中绿化面积为2356㎡。项目由主办公楼、实验楼和副楼围合成一独立院落，主办公楼西侧为出入口，总建筑面积约12481平方米。其中：　　1. 主办公楼：建筑面积 3234 ㎡，楼高5层，为中心行政办公室、收样大厅、多功能会议室、应急指挥中心等功能空间；每层均配备有男女洗手间，使用分体空调及排风系统。　　2. 实验楼：建筑面积5243㎡，楼高5层，首层部分为架空层、办公室及设备房，二层以上为办公室、实验室等检验检测配套用房，每层配备有男女洗手间，使用分体空调。　　3. 副楼：建筑面积643㎡，楼高3层，首层为食堂，二层为健康教育培训室，三层为值班休息室，使用分体空调。　　4. 负一层：建筑面积2789㎡，为人防兼车库及消防水泵房、电房。　　整体建筑共有电梯3台，太阳能热水设备一套，污水处理设备1套，整个办公楼区域配备有安防监控系统，供水为市政直接供水。

　　（二） 设备概况

　　1. 供电设备：10KV变压器一台，高低压配电间各一间，250kw应急发电机一台。　　2. 供水设备：市政二次供水。水泵1台，排水泵30台。　　3. 消防设备：消防水泵房水泵6台，楼层消火栓40个，设感烟探测器自动报警，有喷淋装置，实验室气体灭火装置1套。　　4. 空调：多联机空调。室外主机26台，室内一体机200台。　　5. 办公楼排风机组7套。　　6. 闭路监控，摄像头69支。　　7. 电梯：杭州西奥电梯3台。　　8. 实验室送风设备共1套10组，包括2台冷水机组，8台送风机组，2套无菌室送风机组。排风机23台。文丘里阀控制及驱动装置1套。水洗塔吸附装置2套。

　　（三） 管理服务期限：自合同签订之日起12个月。

　　（四） 重要提示：请投标人充分考虑服务期（12个月）内物价水平及人员薪金的调整因素，以及今后根据上级政策单位人员增加的因素，服务期间如财政对本项目的预算无相应调整则服务费不作调整。

　　二、总体要求

　　（一） 本办公大楼对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高档次。

　　（二） 中心应急科对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理。

　　（三） 中标供应商负责制订本大楼的物业服务管理方案，建立各项规章制度，确定组织架构及人员录用等，中标供应商在实施前要报告应急科，应急科有审核权。

　　（四） 中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证（物管证、电工证、保安证等）。中标供应商要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保费。

　　（五） 中标供应商各类管理、服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

　　（六） 采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。中标供应商必须保证派驻工作人员的稳定性，如有主要工作人员调离，需书面通知采购人相关负责人。

　　（七） 中标供应商负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作；定期接受采购人关于服务工作满意度的测评。若测评不满意，采购人保留提出更换服务人员的权力。

　　（八） 中标供应商需负责各工作人员的制服、劳动工具等。

　　（九） 处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商的服务人员有直接指挥权。

　　（十） 中标供应商的工作人员在采购人委托管理项目内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标供应商负全部责任。

　　（十一） 中标供应商在做好工作的同时，有责任向应急科提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

　　（十二） 中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

　　（十三） 中标供应商组建的管理机构至少配置1名项目经理对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。

　　（十四） 具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设施、设备的使用、维护和管理、绿化管理及会务接待等各工种人员一次性不少于30人的调遣能力。

　　（十五） 本项目应进行整体投标，中标供应商不可转包、分包。若因中标供应商专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，要事先征得采购人同意。

　　三、质量指标要求

　　（一） 中标供应商要参照国家及省、市对物业服务示范项目的有关规定和具体标准，结合中标供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，中标供应商要具体承诺物业服务各项目要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率；治安案件发生率；车辆被盗率；道路、停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；火灾、违章发生率；违章处理率；用户投诉率；物业使用人对物业服务的满意率等。

　　（二） 中标供应商为完成承诺指标采取的措施和愿意承担的责任。

　　四、人员要求

序号	类别	人员配置	招聘条件
1	保安	12人（含保安队长1人，实行24小时值班制度）	1．年龄在55周岁以下，男性，身高 170米以上，裸眼视力0.8以上；女性，身高150米以上，裸眼视力0.8以上。 2．身体健康，五官端正，品德良好，提供无犯罪记录证明。 3．具有高中以上文化程度，取得《广东省保安员资格证书》。 4．消防负责人员、保安负责人持《消防员职业资格证》上岗。 5. 保安人员中至少1人或以上持《监控系统培训合格证》上岗。
2	保洁	9人（含保洁班长1人）	1.年龄在55周岁以下，要求身体健康，五官端正，有一定服务行业工作经验。 2.具有初中以上文化程度。
3	设备 维护	2人（含技工主管1人，实行24小时制）	1.年龄在25周岁至 50 周岁之间，身体健康，五官端正，有 2 年以上工作经验。 2.持有相关专业操作证和上岗证（如电工证、制冷证、电梯安全管理证等等）。 3.负责物业供电设备、供水设备、消防设备、空调设备、闭路监控设备、污水处理设备的管理和维护保养。
4	绿化 养护	1人	1．年龄在55周岁以下，要求身体健康，五官端正，有一定服务行业工作经验。 2．具有中专(高中)以上文化程度。
5	实验室洗消人员	2人	1.年龄在55周岁以下，要求身体健康，五官端正，有一定服务行业工作经验，具有中专(高中)以上文化程度。 2．负责微生物实验室环境卫生、检验科各实验室所需试管、器皿等的洗涤、中心工作人员工作服及调查工作服的洗涤消毒、值班室床单的清洗、消毒和更换。 3.负责收集实验室产生的医疗废物转运到医疗垃圾暂存间。
6	会场服务人员	2人	1.年龄在55周岁以下，要求身体健康，五官端正，具有中专(高中)以上文化程度。 2.负责会场服务相关工作。 3.持有B1以上车牌。 4.人选及待遇由业主和物业公司协商确定。
7	管理 人员	1人	1．年龄在25周岁至 50 周岁之间，身体健康，五官端正。 2．具有大专以上文化程度，有5年以上工作经验。
合计		29人	所有服务人员必须已接种新冠疫苗，必须出示48小时内的核酸检测记录。

　　五、服务内容及要求

　　（一） 物业管理内容

　　1. 房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。　　2. 建筑本体包括但不限于上下水管道、落水管、共用照明、供水设备、太阳能供水系统、配电系统、消防设施设备、空调系统、电梯、电视、电话及网络系统等共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。　　3. 规划红线内属物业管理范围包括但不限于道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场等公用设施和市政配套服务设施的维修、养护和管理。　　4. 所有场地、室内外的环境清洁卫生、垃圾（包括实验医疗垃圾）的收集、清运，外墙及玻璃清洗。　　5. 爱国卫生服务，包括但不限于防治、消毒、防蚊虫、灭鼠服务、控烟等。　　6. 内部安全监控、消防管理，并配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等治安工作，杜绝火灾隐患。　　7. 院内环境美化与绿化，园林景观维护、室内植物租摆与管理（有关园林绿化维护所需的花肥、农药等材料及室内植物租摆由中标供应商承担）。　　8. 建立采购人物业及物业管理档案、资料，协助日常物资与固定资产管理服务。　　9. 协助采购人内部交通、车辆管理、停车场管理等。　　10. 实验楼公共部位的环境维护与清洁，实验室中实验器皿的洗涤和协助分装，玻璃器皿及衣物床单的清洗与消毒。　　11. 协助科室做好有关宣传品、药品等物资搬运工作。　　12. 因传染病防控工作的需要，乙方人员必须严格执行甲方传染病控制相关规定，并协助甲方完成本大院传染病防控辅助工作。

　　13.做好副楼二楼新冠肺炎疫情流调溯源作业中心清洁卫生，对休息区使用的床上用品每日进行清洗更换。

　　14.根据上级及中心会场工作需求，引导参会车辆停放、会场布置、调试LED屏幕及音响设备等辅助工作。

　　15.做好生活垃圾分类、厨余垃圾分类工作，维护单位良好环境。

　　16.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

　　（二） 管理要求

　　物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》（95分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的分项标准要求如下：

序号	项 目	服 务 标 准
1	建筑本体日常养护维修与管理	确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。
2	室外场地道路市政设施养护维修与管理	确保室外场地、道路的完好和正常使用；排水口、检修口、管道口及时清理，无杂物堆积，排水顺畅；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。
3	给排水设备运行维护管理	保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、供水设备，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；对天面太阳能供水系统进行维护，保证其正常运行；设专业专职人员负责污水处理设备的管理，加强日常检查巡视，确保污水处理设施、线路完好无损，运行正常，实验室污水排放达到标准，定期对排放污水进行监测，并出具环保部门检测报告（每年两次）；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%。
4	供配电设备运行维护管理	要求机电工程工作人员持证上岗，对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施，及时处理各种应急事件。
5	电梯运行维护	建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
6	空调系统维护保护与管理	建立空调系统维护保养制度。根据不同需求及时对空调机组进行专门养护，发现故障要及时解决，确保空调的安全使用。定期对空调风管、风口、室外机、过滤网进行清洗。及时发现并解决故障，零星维修合格率100%。
7	消防系统（含火灾自动报警、水消防、防排烟、气体消防等系统）维护与管理	设专业专职人员管理，24小时值班，持证上岗。加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，运行正常，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零星维修合格率100%。定期对消防系统进行保养维护,严格执行国家有关消防管理规定和安全规程，确保消防年检合格，消防年检合格证、维修保养合同完备。
8	治安与保安监控系统运行维护	确保中心内人身及财产安全，保障正常工作环境；做好安全防范和日常巡视工作，熟练使用巡更打点系统，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；设专业专职人员（持《监控系统培训合格证》）管理监控系统，定期对监控系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零星维修合格率100%。
9	智能化设备养护管理	包括有线电视、电话、安全巡更系统、对讲系统、监控、门禁、自动报警、公共信息显示系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度，运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。零星维修合格率100%。智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。
10	环境卫生管理	建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备，做好爱国卫生工作；所有公共区域和办公室内外等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。符合行业检查及国家卫生城市检查标准。零星维修合格率100%；保证建筑物外墙每年清洗一次。按照爱卫会要求定期灭四害，保证用药安全。保证医疗垃圾与生活垃圾分类收集、包装、储运，统一交专业部门处理，不发生污染事故。
11	绿化管理	植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。安排节日装饰布置，室内租摆植物花卉符合要求。
12	车辆管理	加强停车场管理，确保院落内道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放得当、确保不发生车辆失窃事件。并根据采购人要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。
13	实验室管理	包括实验室公共区域保洁管理和内部清洁消毒工作及实验室公用设备设施维护;协助做好实验室三废处理。负责实验室所需的试管、器皿等的洗涤；工作人员工作服洗涤消毒；值班室床单清洗、消毒和更换。负责污水处理设备的维护保养，主要指标日常监测，做好监测记录；定期向污水处理设备加注药品；每半年向有关部门送检污水样品检验1次；定期清理污泥；负责医疗垃圾的收集、处理。
14	室外路灯系统维护管理	加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零星维修及时率达到100%，小修不过夜。
15	物业档案资料管理	必须保证采购人交给物业档案资料的完整性、完好性，建立健全日常物资采购台帐及固定资产台帐，每季度进行盘点并上报。
16	精神文明建设	协助管理本物业内文体娱乐活动，提供大堂收样、会务服务，对运动设施进行维护管理。

　　（三） 设备设施运行、维护与和管理的标准

　　1. 主要内容　　(1) 高、低压配电系统运行、维护与管理　　(2) 低压电器、设备设施的维护与管理　　(3) 空调系统运行、维护与管理　　(4) 太阳能水系统运行、维护与管理　　(5) 给排水系统、污水处理系统的运行、维护和管理　　(6) 客、货电梯的运行、维护和管理　　(7) 弱电系统（监控、安防、广播、通讯、网络、视频等）运行、维护与管理　　(8) 消防系统运行、维护和管理　　(9) 停车场管理系统运行、管理、维护　　(10) 总控制室的运行、维护和管理　　(11) 新风交换系统、排烟系统设备、设施的运行、维护与管理　　(12) 其它公共设备设施的运行、维护与管理。主要有：各类标志标识、旗杆、岗亭、自动伸缩门、交通标志、路灯、消防广播、围栏、果皮箱、垃圾粪便清运设备设施、停车场设备设施等。　　2. 设备设施运行、维护与管理工作应达到以下标准：　　(1) 对各类设备设施制定了比较完备、科学的设备设施维护、保养、维修计划，符合设备设施的正常运行的要求，有一套高效的管理体制机制保证计划执行。　　(2) 管理和操作人员能按操作规程熟练操作、管理各类设备、设施。　　(3) 确保设备设施的科学、安全、可靠运行。主要设备设施完好率为：消防、监控、安防系统达到100%、其它系统达到98%以上。　　(4) 有一定实践经验的专业技术人员、技工在第一线岗位，人数充足、配置合理。国家规定的工种，必须持合法有效的上岗资格证件上岗。　　(5) 建立健全设备运行管理、使用的各项规章制度，严格遵守执行，岗位责任制执行率达到100%，物料管理账、物、卡相符。　　(6) 严格按照电力部门规定的技术要求和安全规则、人员职数，进行高、低压配电值班操作和值守。　　(7) 确保总控制室的操作和值守。　　(8) 合理库存维修配件，确保及时维修，又要最大限度降低资金积压。　　(9) 制定有各类主要设备故障应急方案，并经模拟演练切实可行。　　(10) 不断摸索总结设备的运行规律，对设备设施运行中存在的较大缺陷、突出问题，及时提出整改方案，确保各类设备、设施处于安全、可靠、节能的运行状态。

　　（四） 卫生保洁标准

　　1. 保洁服务的工作细则和质量标准

序号		服务项目	工作内容	清洁标准	工作频率	备注
一、公用洗手间
1		地面	拖擦	无污迹、积水和垃圾	2次/日（早、晚）
2		墙面	擦抹	无积尘、污迹、乱张贴物	1次/周
3		蹲位	冲刷	无便渍、无积垢、无异味、无水锈	2次/日
4		小便池	冲刷便池与周围地面	内外无便迹、无异味、无水锈、污迹	2次/日、放卫生球
5		洗手盆、洗手台	擦洗	无污迹、积尘、水锈迹	2次/日（早、晚）
6		垃圾桶（篓）	清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶	垃圾不外溢，垃圾篓无污迹	2次/日、勤倒垃圾
7		窗台	擦抹	无积尘、污迹	1次/3日
8		门	擦拭	无积尘、无污迹	1次/日
9		窗玻璃、窗框	擦抹、刮洗、抹干	无污渍和灰尘	内侧1次/周、外侧1次/2周
10		消毒	用消毒水拖地	按卫生防疫标准	1次/周
11		间隔板	擦抹	无污迹、积尘	1次/日
12		照明灯	擦抹灯具	无积尘、污迹	1次/月
13		空调风口和面板	擦抹	无明显积尘、污迹	1次/月
14		镜子	擦抹、抹干	无积尘、污迹	2次/日
15		电开关、电箱面板	擦抹或擦拭	无积尘、污迹	1次/2日
二、走廊、大厅、梯间
16	走廊、大厅、梯间地面		扫除垃圾、推尘、除污迹、香口胶、堵鼠洞	无垃圾、积尘、积水、污迹、胶迹、鼠迹、鼠洞	2次/日
17	墙面、柱面		掸尘或擦抹	无明显积尘和污迹，无乱张贴和搭挂物	1次/周
18	天花板		掸尘和扫蜘蛛网	无积尘和蜘蛛网	1次/月
19	镜子		擦抹、抹干	无水迹、污迹、保持透明度	1次/日
20	楼梯扶手		擦抹	无灰尘、污迹	1次/2日
21	护栏		擦抹或擦拭	无灰尘、污迹	1次/2日
22	梯级及侧面		清扫和擦抹	无垃圾、沙尘、污迹	1次/日
23	消防器材		擦抹	无积尘、污迹	1次/周
24	过道窗台		擦拭	无灰尘、污迹	1次/3日
25	过道门、窗玻璃		擦抹、刮洗、抹干	光洁透明、无污迹	1次/周
26	电梯桥箱、电梯门、电梯外墙		清扫和擦抹	无垃圾、积尘、污迹、蜘蛛网、乱张贴物	1次/日
27	照明灯具		擦拭照明灯具、灯罩	无明显积尘、污迹	1次/月
28	过道垃圾桶、室内垃圾篓		收集和清运垃圾、擦抹或清洗垃圾（篓）	无污迹、无痰迹、无积尘、垃圾不外溢	不少于2次/日
29	清除指定张贴点以外的张贴物		清除	无张贴物和污迹
30	拉闸门		擦拭或擦抹	无污迹、积尘、	1次/周
31	镜子		擦抹	无水迹、污迹、保持透明度	1次/日
32	空调风口和面板		擦抹	无灰尘、污迹	1次/月
33	宣传栏、橱窗、标示牌		清扫、擦抹	无积尘、污迹、杂物	1次/周
34	楼道垃圾桶、室内垃圾篓		收集清理垃圾、擦抹或清洗垃圾桶（篓）	无积尘、污迹，垃圾不外溢	不小于2次/日
35	空调风口和面板		擦抹	无明显积尘、污迹	1次/月
36	公共休息桌椅		擦抹	无积尘、污迹	1次/日
37	洗手盆、洗手台		擦洗	无污迹、积尘、水锈迹	2次/日（上、下午）
38	各类雨棚		清扫、擦洗	无积尘、污迹、杂物	1次/月
三、办公室、会议室及仓库
37	地面		清扫、推尘、除污迹、香口胶	无垃圾、积尘、污迹、胶迹	清扫、推尘1次/日，上、下午拾垃圾/1次	会议期间加强巡回保洁
38	门、窗玻璃和窗框		擦抹、刮洗、抹干	无水渍和灰尘污迹	内侧1次/周、外侧1 次/2周
39	窗台		擦抹	无灰尘和污迹	1次/日
40	窗帘		擦抹或清洗	无灰尘和污迹	1次/半年
41	桌子、椅子		擦抹、清垃圾	无灰尘、无污迹、无垃圾	清桌屉垃圾1次/日、台面擦抹1次/日,全面擦抹1次/周
42	灯具		擦抹	无明显积尘、污迹	1次/月
43	天花		清扫灰尘和蜘蛛网	无积尘、蜘蛛网、污迹	2次/月
44	门		擦抹	无灰尘和污迹	1次/日
45	开关和电源箱面板		擦抹	无灰尘和污迹	1次/2日
46	家具		擦抹	无灰尘和污迹	1次/日
47	墙面		清扫灰尘、清除污 迹	无明显积尘、污迹，无乱张贴和搭挂物	1次/周
48	洗手盆、洗手台		擦洗	无污迹、积尘、水锈迹	2次/日（早、晚）
49	风扇、空调风口和面板		擦抹	无明显积尘、污迹	2次/月
50	冷库、资料库等地面、货架		清扫、擦抹	无明显积尘、污迹	2次/月
四、天台
51	地面		清扫	无垃圾、积水、污迹、泥沙	1次/日
52	排水沟、地漏口		冲洗	无垃圾、积水、泥沙	1次/周
53	护栏		擦抹	无灰尘、污迹	1次/周
54	墙面		抹擦或擦拭	无明显污迹、积尘，乱张贴和搭挂物	日常清理乱张贴搭挂或擦拭1次/周

　　2. 办公大楼内大堂大理石地面，每月打蜡或做晶面处理、打磨保养1次，会议室木地板须定期打蜡保养（原则上每季度1次）。　　3. 建筑物自来水水池定期清洗、消毒（每年4次），供水符合卫生标准，无二次污染及其它隐患。　　4. 每年清洗外墙1次。(外墙清洗人员持《登高架设作业特种作业操作证》)。　　5. 遇到大型活动和重大节日前，要按采购人要求进行清洁卫生。　　6. 中标供应商需负责在清洁卫生中损耗的物料用品和工具，垃圾清运费、除四害费用、化粪池清理费用包在投标总价中，由中标供应商支付。　　7.中标供应商负责卫生间各项用品（含品牌洗手液、擦手纸、卷纸）的配置，购置的各项用品必须达到卫生防疫标准，保证质量。

　　（五） 绿化美化

　　1. 绿化带日常管理：　　(1) 保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。　　(2) 除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型6次以上。　　(3) 施肥：每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。　　(4) 补植：维修项目、自然灾害等原因造成的缺株、绿篱断层，须及时补植。　　(5) 淋水：每年不少于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥和补植需加强淋水。　　2. 乔木养护管理　　(1) 要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。　　(2) 修剪：每年修剪1－2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。　　(3) 施肥增加养份、改良土壤、增强树势。　　(4) 补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。　　(5) 每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。　　(6) 管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。　　3. 鱼池的养护管理

　　负责鱼池净化装置的日常维护保养，水池及周围景观日常清洁管理；定期更换池水，定期喂养水池观赏鱼；对不可避免原因造成的鱼类死亡，应及时清走其尸体，定期补回一定数量的原种类鱼，并加强管理。购置鱼类和鱼饲料所需的费用由中标供应商自行解决。

　　4. 室内外植物租摆与管理　　(1) 范围包括大楼范围内的绿化地保养维护，会议室、办公室、大堂、天台、饭堂的绿化植物租摆和养护。　　(2) 养护所需的水电费由采购人负责承担。　　(3) 养护所需的工具由中标供应商自行解决，中标供应商须根据养护需要及采购人的要求自行购置所需工具。　　(4) 采购人将按照以下所述养护质量标准的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，采购人向中标供应商发出整改通知，中标供应商必须在3天内整改完毕。中标供应商在服务期内接到采购人发出的整改通知三次或以上的，采购人有权终止采购合同，且中标供应商必须赔偿由此给采购人造成的所有损失。

　　（六） 房屋、公共场地、道路、内部管网的维修、养护

　　1. 房屋：指采购人房屋建筑主体、构筑物、公共部位的养护、维修、管理；广场、室内外停车场、连廊、道路及相关配套设施的养护、维修、管理。还包括物业管理用房、各种机房、设备设施用房、工作间。　　2. 制止任何损坏房屋、公共场地、道路、公共设施、园林景观小筑的行为。　　3. 对有可能损坏房屋、公共场地、道路的行为，如搬运重物、重载车辆驶入、在房屋内和公共场地、道路上作业等，必须采取有效保护措施。　　4. 指定专门的技术人员，每天一次，全面巡视检查房屋、公共场地、道路，发现破损，立即采取措施，查清情况，防止破损扩大，及时修补。维修材料、工艺要与原来一致，不能有明显痕迹。

　　5.负责中心内部管网维护工作，每年至少清淤一次，落实雨污分流工作。

　　6.以下养护，列入物业管理服务费用：　　(1) 所有楼梯扶拦每年除锈、油漆一次。　　(2) 综合楼地下室及各公共区域所有管线和支架，每年除锈、油漆一次。　　(3) 地下车库标示线每年油漆一次。　　（4）在物业管理服务费中预留1万元，作为电梯维修经费。当电梯产生维修费用时，优先从该费用中列支，并按照物业公司和业主方各出一半的原则解决。若一年内维修费累计超过预留的1万元，超出部分则由业主方支付，若该预留经费一年后有剩余，应支付给物业公司。

　　（七） 消杀除虫

　　建立定期消杀制度，提高清洁卫生水平。所有办公室、所有公共场所（包括走廊、楼梯、大厅等处）、员工更衣室、所有洗手间、茶水间、各类机房、所有杂物房、垃圾房等，按国家相关要求至少每月做一次消杀。消杀工作包括灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊、灭白蚁等项目，且应由具备相应资质的人员进行。

　　1.按照疾病控制要求，定期或不定期开展病媒生物预防控制活动，鼠、蚊、蝇、蟑螂的密度达到国家病媒生物密度控制水平标准C级要求。

　　2.所聘用的有害生物防制服务机构(PCO)必须具备相应资质，开展病媒生物控制工作应达到《病媒生物预防控制管理规定》的要求，并按操作规程和服务标准进行规范防制，做好操作记录与报告，操作记录或报告同时交疾控中心办公室存档一份。

　　3.病媒生物控制中使用的卫生杀虫灭鼠剂和器械要符合国家有关法律、法规、标准和规范的要求，其中拟除虫菊酯类杀虫剂的使用应符合《卫生杀虫剂安全使用准则拟除虫菊酯类》（GB/T27779-2011）要求，抗凝血类杀鼠剂应符合《杀鼠剂安全使用准则 抗凝血类》（GB/T27777-2011）要求。化学药物各项合法证件与检测报告齐全，用药渠道规范，不得使用国家禁用的药物。

　　4.蚊媒控制应达到广州市蚊媒防控要求水平。即布雷图指数≤5、标准间指数≤1、诱蚊诱卵器指数≤5、成蚊密度≤2只/人工小时。

　　（八） 保安管理

　　1. 目标：在采购人及周边秩序井然，环境安定安全，不发生刑事、治安案件，不发生消防等事故，处置突发事件及时有力。　　2. 基本要求：　　(1) 有一支人数足够、训练有素、管理到位、纪律严明、行动迅速、人员稳定的安保队伍。　　(2) 有一个完整、有效、可行的保安管理方案，合理配置保安人员，没有任何一处和任何时间段存在盲点。　　(3) 院内正门每天24小时设门岗，北边侧出口每天定时开放，随开随关。对进入的办事人员进行管理，询问、登记、引导、答疑，发现可疑情况，立即报告，并采取有效措施。正门在上、下班时间段，或有重要宾客，立岗值班，行礼。　　(4) 在院内设置巡逻岗，全天24小时、全年365天值勤与巡逻，有明确、严格的管理制度和考核办法，确保巡逻的质量与密度。　　(5) 室内外停车场24小时巡逻，确保停放车辆不受损，不被盗，停车场不发生交通事故。　　(6) 对采购人室外活动场地进行安保巡逻，防止刑事、治安案件。　　(7) 设置监控岗，有效使用视频监控系统，24小时值守。　　(8) 在保安队伍中，建立一支消防预备队，进行基本的专业训练，具有一定的专业技能和应急能力，每一季度检查一次消防器材，确保处于良好状态。　　(9) 有突发事件应急处理方案，并进行模拟演练，不断完善。　　(10) 对来访人员能正确对待和积极引导，协助有关部门处理非正常上访事件。　　(11) 对场内场地的施工进行管理；对进出物品进行管理。

　　六、其他要求

　　（一）有关物业管理零星费用使用说明

　　1. 采购人托管范围内的所有项目（含设备）的维修，零配件单项费用人民币500元（含500元）以下，由中标供应商承担和实施；人民币500 元以上的维修费用由采购人负担。中、大修及更新改造项目由中标供应商制定预算报请采购人批准后，方可实施，费用由采购人支付。　　2. 公共水电费及发电机燃油费：公用水电及发电机燃油费用由采购人承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。保洁清洁剂、消毒剂，卫生间的纸巾、洗手液，园林所需花肥农药等费用由中标供应商承担，中标供应商员工的办公和保洁所需的工具、消耗品由中标供应商自行承担费用。　　3. 物业管理账务的公开：中标供应商每三个月要向采购人就采购人物业管理项目收支情况公布一次账目。　　4. 春节、十一等长假加班安排：安排值班人员并保证各项系统正常运行，中标供应商要安排节日装饰并承担相关费用。　　5. 遇特殊情况（加班、接待等），中标供应商工作人员有义务协助采购人进行各项工作。　　6. 根据采购人通知要求布置的临时性、突击性、值班、急修、清洁等服务任务，中标供应商应无条件接受并增派人员按时按质按量完成任务，发生的费用由中标供应商自行在投标报价时考虑并自行消化，采购人不再另行支付服务费。投标人在报价中可按总费用的5－8％列支不可预见费用，该费用包含（但不限于）以下各项费用开支：突发事件处理、领导视察、大型活动、专题活动、设备急修等及其他非正常性突击任务增派值班、清洁工、维修工等，物品的搬移和增加设备等（无论投标报价中是否列明或计算此项费用，采购人均视为投标人已计入此费用，而不另行支付费用）。

　　7．消防年检、电梯年检费用已包含在投标报价中，不再另行支付费用。

　　（二）在委托管理期限内，采购人为中标供应商提供20平方米办公管理用房。中标供应商所需的办公设备设施由中标供应商自理，中标供应商发生的通信、电话等费用由中标供应商自行承担。采购人对中标供应商派驻的工作人员不提供住宿。

　　（三）中标供应商承担独立法人单位应该承担的全部责任，包括计划生育、综合治理、刑事、民事、工伤、社保、员工劳保福利等一切责任。如中标供应商的工作人员发生违法、违规行为，所造成一切后果及损失，由中标供应商承担责任和负责赔偿。

　　（四）保安人员中至少设1人或以上专业专职人员（持《监控系统培训合格证》上岗），管理监控系统。采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。由于中标供应商派驻的工作人员不尽忠职守，要在接到采购人书面通知后7天内更换人员。根据发展需要，服务期内如有新增或提高工作技能的培训（持证上岗），中标供应商需按有关要求对在职工作人员提供一次性培训，参加培训的人员如发生变动，中标供应商需提供具备相同技能（持证上岗）的人员作补充。

　　（五）中标供应商应当在物业服务工作范围内，根据实际情况积极开展经常性消防安全宣传教育，每年至少组织一次服务人员和采购单位职工进行灭火和疏散演练。

　　（六）中标供应商根据反恐防暴需要，配备必要的装备，如对讲机、钢叉、铁棍、头盔等，以备不时之需。

　　（七）中标供应商根据不同的工种配备相应的工作服装，并有工作号牌等标识物及必要的装备，中标供应商需负责各工作人员的制服、警具、劳动工具等。

　　（八）中标供应商工作人员须遵守采购人相关规章制度规定，服从采购人指挥和合理的工作安排，如有违反或损害采购方利益的，采购人有权拒绝中标供应商违规的工作人员在此工作，问题严重的，有权终止合同，一切责任由中标供应商承担。

　　（九）★服务人员每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（注：工资不包含中标供应商按国家规定必须为服务人员支付的社会保险费用及其他应付费用）。

　　（十）中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

　　（十一）本项目必须进行整体投标。中标供应商不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。若因中标供应商专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购人同意。

　　（十二）采购人按月、按季度对该中标供应商的物业管理服务进行考核评比。

　　七、奖惩措施

　　（一） 中标供应商所提供的服务未达到要求，采购人书面提出整改通知，累计提出达三次，中标供应商未按要求及时整改的，采购人有权终止合同，由此造成采购人经济损失的，中标供应商应给予赔偿。

　　（二） 扣罚标准（不含造成经济损失的赔偿金）：

　　中标供应商工作人员违反管理规定受到有效投诉或由于中标供应商责任出现管理过错，以人民币5万元为基数扣罚当月物业管理服务费，共分为八档，分别是：

　　一般过错的有效投诉，扣罚比例为2‰，即人民币100元/次。

　　一般过错的重复性有效投诉，扣罚比例为3‰，即人民币150元/次。

　　较大过错的有效投诉，扣罚比例为5‰，即人民币250元/次。

　　较大过错的重复性有效投诉，扣罚比例为1%，即人民币500元/次。

　　重大过错的有效投诉，扣罚比例为2%，即人民币1000元/次。

　　一般事故过错的扣罚比例幅度为3%-8%，即人民币1500～4000元/次。

　　较大事故过错的扣罚比例幅度为8%-20%，即人民币4000～10000元/次。

　　重大事故过错的扣罚比例幅度为20%-50%，即人民币10000～25000元/次。

　　举例说明：a.造成单位财产损失达到500元-1000元之间的，为一般过错

　　b.造成单位财产损失达到1000元-2000元之间的，为较大过错

　　c.造成单位财产损失达到2000元以上的，为重大过错

　　d.针对同一问题，三次均不整改的，为较大过错

　　e.卫生保洁未做到每天清理的，为较大过错

　　f.发现单位安全隐患未及时报告的，为较大过错

　　g.发生水、电等事故未及时处理的，视过错严重程度，为较大或重大过错

　　h.物业人员变动，未告知分管科室的，为较大过错

　　（三） 上述物业管理服务费扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性的确定由采购人与中标供应商另行协商予以明确，个别投诉事项可以具体个案具体明确，有分歧异议的，以采购人的意见为准。

　　八、付款方式

　　（一） 本项目物业服务费采用包干制，包括服务成本、法定税费和管理企业的利润等所有费用。

　　（二） 按季度结算，采购人于每季度第1个月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）办理支付手续，向中标供应商支付上季度服务费，如中标供应商提供服务不足一个季度时按月及日平均服务费和实际服务天数计算。

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