一、项目基本情况
1、服务地址：沈阳市沈河区七纬路27号
2、办公楼整体约7500平方米，整体院内和门口扫雪分担区。
二、项目委托管理事项范围
（一）设施设备的维修、养护、运行服务
1、办公家具、门、窗、电器设备；浴室、卫生洁具等维修管理。
2、空调、通风及采暖系统：新风机组、风机盘管、冷却塔、空调水系统、水泵等附属设备。
3、供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、楼内、外照明、墙壁配电等。
4、音响、多媒体：各会议室音响及网络、多媒体系统的使用、维护。
维修工具由中标单位单位自备，维修材料由委托方按需提供。
（二）卫生保洁服务
1、办公区、活动室及健身器材、档案室、各类机房、会议室、接待室、公共部位及庭院的全天候卫生清洁。
2、每日垃圾的收集、清运。
3、冬季庭院内除雪（门前台阶及坡路除雪）。
4、每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀一次（不包括厨房、餐厅），如遇特殊情况随时处理。
5、每年进行至少一次外墙及玻璃清洗（为保证没有安全隐患，需使用专业团队使用高空清洗车辆进行清洗）。
6、做好公共卫生事件防控。
（三）安全保卫、消防服务
1、提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。
2、对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理；对出入库车辆进行登记管理。
3、提供外来人员接待、登记、联络及引导服务。
4、对全院消防设施进行巡查，发现问题及时上报。
5、处理各类突发事件。
（四）综合服务
1、提供会务、车辆管理、浴室房服务、出纳、司机等服务。
2、更换领导办公室、会议室饮用水。
3、接收、分发、登记和传递报刊、信件。
4、受理投诉及各类设备报修接待，服务专线值班。
（五）食堂管理服务
l、负责提供工作人员早、中餐及临时性用餐（包括休息日、节假日）。
2、负责重要活动和各类应急任务的用餐保障。
3、负责制定科学、合理营养搭配食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算； 负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
4、负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。
5、负责食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
6、负责食堂食品卫生安全，负责各个食堂餐饮责任险。
7、负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。
8、严格遵守采购单位各项规章制度，服从采购单位管理人员监督管理， 做好采购单位交办的其他工作任务。
9、能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。
三、人员岗位设置及要求（23人）
（一）项目管理服务（1人）
项目经理：要求年龄50周岁以下，具有3年以上非住宅类物业项目管理经验，参加过安全生产监督部门组织的培训，责任心强，五官端正、气质端庄，反应灵活。（上岗前核验相关证明材料）
（二）综合服务（1人）
会务服务员(兼内勤）：女性，40周岁以下，身高 1.65米以上，了解会务接待流程，受过会务接待专业培训，具有会务接待经历，品貌端庄，举止文雅大方，政审合格，具有良好的保密原则。保证身体健康状况良好。
（三）工程部（2人）
1、维修电工 1 人
要求：男性，50周岁以下；具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有特种作业操作证（高压电工）（上岗前核验相关证明材料）。
2、维修水暖工 1 人
要求：男性，50 周岁以下，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有 2 年以上设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术。
（四）秩序维护部（6人）
1、秩序维护队长 1 人
要求：男性，40周岁以下，身高 1.75 米以上，了解法律、法规，接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的安全保卫日常管理能力、应急处置能力和快速反映能力，五官端正、身体健康。
2、秩序维护员3人
要求：男性，40 周岁以下，身高 1.75 米以上，五官端正、身体健康。
3、监控管理员2人
要求：男性，50周岁以下，持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（上岗前核验相关证明材料）。
（五）保洁部（6 人）
1、保洁班长 1 人
要求：女性，45周岁以下，具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康。
2、保洁员5人（包括：庭院保洁员1人）
要求：45周岁以下，身体健康状况良好。
（六）食堂餐饮部（7人）
1、餐厅主管1人
要求：45 周岁以下，具有 5 年以上相关工作经验，五官端正，政审合格，责任心强。
2、厨师长1人
要求：45 周岁以下，具有 5 年以上相关工作经验，参加过相关培训及考核，五官端正，政审合格，责任心强，品行端正，身体健康。
3、小餐厨师1人
要求：45 周岁以下，具有5 年以上工作经验，参加过相关培训及考核，五官端正，政审合格，责任心强。
4、面点师1人
要求：45周岁以下，能够制作各种中西面点及生日蛋糕，有5年以上的工作经验。
5、水案1人
要求：55 周岁以下，有3年以上食堂工作经验，刀工娴熟。
6、餐厅服务员 1人
要求：女性，55 周岁以下，身高 1.65 米以上，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历， 品貌端庄，举止文雅大方，政审合格。
7、小餐厅服务员 1 人
要求：女性，35 周岁以下，身高 1.65 米以上，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历， 品貌端庄，举止文雅大方，政审合格。
以上食堂人员须全部持有健康证（上岗前查验相关证明材料）。
四、项目管理职责及要求
（一）设施、设备维修服务
对设施设备作经常性检查和维护，对于公共部位的设施如发现有损坏应及时予以修补完善；对设施、设备进行维修服务。
（二）卫生保洁、绿化管理
制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作， 并建立督查、补洁制度，实行工作日全天候保洁管理。办公室及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。
（三）安全保卫、消防管理
1、24 小时门禁管理：礼貌接待和疏导访客等，按采购人有关规定，并对相关人员的人身安全负担合理的保障义务；制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等；对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序，使门禁成为本物业的安全屏障和文明窗口。
2、24 小时巡查管理：制定合理的巡查路线和巡查频度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。
3、工作时间投诉、报修受理：设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
4、停车场、库管理：登记出入库车辆；定期检查停放车辆；外来车辆的疏导、指挥车辆停放；防止危险品和可疑人员进入车库。
5、处理各类突发事件：制订针对采购人特点的突发事件应急处理方案，制订对火灾、盗窃、意外治安事件、骚扰采购人秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理方案，并作必要演习。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降至最低点。
（四）服务和会务管理
1、在公务通道设立接待岗和接待人员，负责来宾引导、登记及与有关部门的联络。
2、按照采购人的要求，在会前做好准备工作，包括：立岗，门卫接待引导，车辆停放，电梯控制，引导标志设置，会议室温度控制，通风，灯光，会标悬挂，在会议期间做好会务服务。
3、会议室饮用水及时更换。（饮用水由采购人提供）
4、报刊、信件的接收和及时分发传递，特快专递等做好登记，急件立即处理，所有信件、报刊分发到各部门并做到准确、保密、及时。
5、设专人受理服务投诉和各类设备、设施的报修电话。及时派员到现场进行维修和处置，定期汇总和反馈维修结果。
（五）食堂餐饮管理
l、对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2、厨具、餐具均符合相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
3、所有餐饮服务人员上岗后均要进行体检，并取得健康证。
4、根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
5、每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
6、按要求做好各类会议用餐、节假日加班的餐饮保障和各类应急任务的饭菜外送工作。
7、按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。
8、指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率 100%。
9、要确保安全行车，及时请示报告有关情况。服从所在保障部门的领导，严格遵守采购单位的各项规章制度，禁止出现顶撞、欺骗、损公肥私等现象的发生。
（六）财务物资管理
1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。
3、对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
（七）其他职责
1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2、根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息， 充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议、监督和指导。
4、严格审核录用本物业项目劳务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
5、及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
五、项目管理质量基本要求
（一）设施、设备维修管理
1、档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便。
2、建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受采购人报修、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录。
3、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率 100%、返修率不高于 1%。
4、共用设施完好、无随意改变用途；发现缺损 3 日内修补完毕。
5、建筑及院区内设备、设施如发现损坏或丢失应立即上报给采购人。
（二）保洁管理
1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。
2、本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3、机关办公楼实行早 8：00 时前保洁；会客室、会议室实行用后即时彻底保洁； 卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场每天清洁一次； 庭院每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。
4、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5、绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
（三）秩序维护管理
1、实行 24 小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
2、结合大楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。
3、进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
4、地下停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。
5、积极对外来人员进行疏导，方法措施得当，确保接访、接待、办公等区域秩序良好。
（四）综合服务及接待管理
1、报刊、信件分发及时、准确，无丢失。
2、会务服务文明、规范、准时。
3、车辆管理安全有序。
（五）餐饮服务管理
1、餐厅主管
基本职责：负责机关职工早、中餐。承担市局机关集体活动的后勤服务，保障各种会议用餐、职工会餐、晚间加班餐、外地单身干部晚餐和各种档次的接待用餐。负责食堂餐饮及服务接待人员的日常管理。及时向采购人反映有关情况，提出相关建议。完成采购人临时赋予的其他工作。
2、厨师长
基本职责：负责菜肴制作和接待用餐，制定食谱，按要求采购食品、公布价格，每日报表，无浪费、丢失；按食谱为预定职工按成本制作主、副食品。仓库管理有序，食堂清洁，餐具清洗消毒，保证无食物中毒现象发生。
2、小餐厨师
基本职责：负责机关职工早、中、晚餐副食的加工制作。按食谱为预定职工按成本制作副食。承担机关集体活动的后勤服务，保障各种会议用餐、职工会餐、晚间加班餐和各种档次的接待用餐。
3、面点师
基本职责：负责机关职工早、中、晚餐的主食供应。制定本餐厅的主食食谱， 为预定职工按成本制作主食，以及完成采购人临时赋予的其他工作。
4、水案工
岗位职责：负责按照每日食谱清洗食材、辅助厨师，以及完成采购人临时赋予的其他工作。
6、食堂服务员
岗位职责：负责机关职工用餐接待工作，餐后清洁工作，以及完成采购人临时赋予的其他工作。
（六）其他要求
1、有严格的自身规范要求。
2、使用文明用语热情周到为采购人提供服务。
3、维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。头发要整洁，不留奇异的发型； 不得披头散发，不戴夸张的头饰。上班应化淡妆，但不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。
4、注意个人卫生，班前不许吃带有异味（姜葱蒜味）的食品，不得饮酒，饭后要漱口。不得随地吐痰，乱丢杂物。在岗期间不抽烟，不饮酒。
5、上班时间应保证室内安静，不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸， 干私活，化妆；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻，保持工作时的良好气氛。
6、物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。
7、采购人对物业公司的总体满意率达到95%以上。
六、项目管理其他要求
1、物业费范围包括：物业服务企业员工的工资、工会经费、社会五险[养老、失业、工伤保险（按最新辽宁省全口径平均工资的60%为下限）、医疗、生育保险（最新沈阳市全口径平均工资为基数）、大额医疗（66.00 元/年）]、服装费、管理费、税金等费用。中标物业服务企业应在采购人出具结算手续后 5 个工作日内完成采购结算。
2、投标人一旦中标必须严格遵守投标报价，合同期内采购人不再单独支付投标报价以外的其他费用。
3、物业费支付采取每季度末采购人验收后核算支付。
4、中标物业服务企业要保证物业人员的相对稳，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标物业服务企业对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整。所有岗位人员不得擅自离岗，如有特殊情况必须经采购人同意。采购人对中标物业服务企业人员出勤率进行考勤。
5、中标物业服务企业的物业服务相关人员必须政治可靠，符合采购人政审标准， 并配合采购人定期开展人员政审工作，按要求对不合格人员进行更换。
6、物业服务相关人员必须具有卫生部门出具的健康证明。每年必须体检一次，体检记录报采购人留存。
7、物业服务企业必须为其员工缴纳符合服务标的所在地政府要求的社会统筹保险和其他规定费用。
8、中标物业服务企业应按采购人要求，统一为物业人员配备服装、完成各项服务使用的工具和器材等。
9、中标物业服务企业在服务过程中有需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
10、中标物业服务企业要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。
