一、项目基本情况
服务地点：沈阳市沈河区青年大街207号。
服务面积：24020平方米。
二、项目委托管理事项范围
（一）共用设施、设备的维修、运行和管理
给、排水系统；箱变、高、低压配电室；电梯（外委）；共用照明；配合完成楼内中央空调系统末端维修任务。
（二）环境卫生保洁管理
室内、室外公共场所清扫、清洁；垃圾收集、清运工作；冬季除雪。
（三）秩序维护及停车场卫生
1.负责办事人员出入登记及中心日常巡视。
2.负责突发事件的应急处理工作。
3.负责安全隐患的排查。
4．负责维护停车场秩序。
（四）疫情常态化防控
1.按照疫情防控政策，常态化防控疫情。
2.遇突发情况，按要求消杀。
三、人员岗位配置及要求（共42人）
（一）管理人员（4人）
1.项目经理1人
要求：年龄50周岁以下。从事过管理面积不低于3万平米非住宅类项目。
2.秩序维护主管1人
要求：男性，年龄60周岁以下，身高不低于1.70米。负责秩序维护工作，临时性工作安排、应急替班、秩序维护员日常培训及管理，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。每周休两天（如缺编情况下需替岗）。
3.环境保洁主管1人
要求：年龄40周岁以下，具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康。全面负责保洁工作、负责巡查、人员调配、排班、临时性工作安排。每周休一天（如缺编情况下需替岗）。
4.工程部主管1人
要求：年龄60周岁以下，负责制订本部门工作计划，每月维修维护工作计划，培训指导新员工，负责安排、带领部门员工完成各项工作任务。
（二）保洁人员（15人）
要求：年龄60周岁以下，身体健康状况良好，具有较强的工作责任心。每年三次大清扫、春季、秋季、六一前。
（1）一楼：南大厅、西厅、卫生间2人
（2）三楼：所有教室、走廊、卫生间3人
（3）四楼：所有教室、走廊、卫生间3人
（4）五楼：所有教室、会议室、走廊、卫生间3人
（5）蓓蕾剧场、木偶剧场、贵宾室1人
（6）欢乐谷楼上、楼下地面、卫生间 1人
（7）楼外围、东侧西侧楼梯楼道 1人
（8）地下室走廊、停车场、地下餐厅1人
（9）楼外停车场的管理及环境卫生。
（三）秩序维护人员（15人）
1.监控岗（6人）
人员要求：年龄60周岁以下，身高1.70米以上。具有实际运行维护消防及监控等系统设备、设施2年以上工作经历，消防专业基础知识牢固，熟透本专业各项法规、规程，有较强的消防设备维修判断剂排除故障能力，有较强责任心，服从管理。须持有消防设施操作员证（上岗前核验相关证明材料）。
2.其他秩序维护员7人
人员要求：年龄60周岁以下，男性，身高1.70米以上，五官端正。有两年以上相关工作经验，责任心强，身体健康。
3.形象岗秩序维护员2人
人员要求：女性，30周岁以下，身高1.65米以上，形象良好，具有一定的沟通能力。
（四）维修人员（8人）
每月上报维修记录。
1.运行电工4人
人员要求：具有三年以上实际操作经验，熟悉机电设备的运行，维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力。年龄60周岁以下，责任心强。
2.空调工1人
人员要求：具有三年以上实际操作经验，责任心强，年龄55周岁以下，有独立排除一般空调故障的能力。
3.万能工3人
人员要求：责任心强，年龄60周岁以下，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、书桌、门、窗设备等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力。
四、设备工具投入要求
（1）保洁设备投入
符合使用场景要求，投入洗地机、扫地机、疫情防控消杀设备等，提高效率，保护环境，对儿童健康友好。
（2）采用精细化分色管理，杜绝二次污染，保证环境清洁。
（3）提供清洁环保的清洁耗材。
五、智能服务要求
物业管理可视化、智慧化管理，供应商应具备智慧化，科技化的管理模式。通过智慧保洁服务管理软件，实现对保洁人员、设备、物料、工作任务、品质监督等模块的线上无纸化管理，具有功能全面、实用、可行性强并可通过手机端随时查看，便于采购人监督。
六、项目管理服务内容
（一）设备运行、养护、维修、管理
1.总体要求
（1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（3）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
2.供电系统
（1）保证正常供电，变电所24小时值班，每小时巡视一次。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过15分钟。
3.消防系统：
（1）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
（2）消防管理人员要求参加儿童活动中心组织的消防培训工作，了解消防设备的使用，对物业公司所有人员普及消防知识安全及消防设施的使用常识。
（3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。
（4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾及安全隐患。
4.给排水系统
（1）楼内阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。
（2）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。
（3）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（4）制定事故应急处理方案。
5.空调系统
（1）楼内中央空调管道噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2）楼内中央空调出风口出现堵塞或温度不达标等故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修并做好记录。
（3）制订中央空调系统末端发生故障应急处理方案。
（4）楼内换热站与空调机组的设备运行与维修工作，不包含在本次招标范围内，物业公司仅配合完成楼内中央空调系统末端的维修任务。
6.管理指标：
公共设施设备完好率99%；主要机电设备完好率99%；维修服务回访率100%。
（二）卫生保洁
1.项目委托范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
2.每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。
3.无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
6..除雪服务要求
（1）雪停二十四小时内分摊区域内积雪全部清除，并运到指定地点。
（2）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
（3）及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
（4）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
（三）秩序维护
该项目各功能区域门岗的执勤、登记、巡楼等工作职责。负责勤务管理停车场秩序管理，负责接待家长询问投诉接待。设立服务、投诉专线电话（南门、西门），认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。每月上报安全隐患及存在问题。24小时出入门岗值班值宿，消防监控管理，结合楼宇特点，制订安全防范措施，做好各类突发事件的应急处理工作。
（四）其他要求
1.不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的采购人明确要求保密的信息。
2.维护业主利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
3.员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
七、物业管理质量标准
（一）共用设施、设备的维修、运行服务
1.保证给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
2.合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
（二）卫生保洁
制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准 及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。
（三）秩序维护服务
实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼及停车场环境， 文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
（四）其他职责
1.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2.根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
3.保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4.专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
6.投标人提出保洁、秩序维护等所需物料及工具的需求计划，由采购人负责采购。
7.投标报价要符合国家及地方的法律法规，符合劳动力市场的基本规律。报价应包含：员工工资及应按规定缴纳的养老保险，失业险，工伤险，医疗保险（含大额）/生育险，工会经费，保洁工具(用品）费，服装费，管理费和税金等，服务期内，采购人不再额外支付其它费用。
8.如遇儿童中心大、中型活动需物业全体员工积极协助配合完成任务。
